Nørre Voldgade 9, 5. tv
1358 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1878)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·400 dage — sælger kan være motiveret
- ·α -24.7% — over markedet
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 12.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.778 | 15.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.536 | 12.113.429 kr. | -24.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.783 | 12.822.821 kr. | -19.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.728 | 14.483.564 kr. | -9.4 % | 4 comps inden for 1 km, median 503 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.705 | 15.982.756 kr. | -0.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.443 | 4.750.000 kr. | -70.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
I tvivl, så tag elevatoren op i Tårnet på 5. sal ...
Nørre Voldgade vil lidt af det hele i København. Ned mod Jarmers Plads og resterne af det stakkels Jarmers Tårn ligger gaden på grænsen mellem Vesterbro, Indre By og Latinerkvarteret. I den anden ende ligger Nørreport Station med Metro nede i dybet og Botanisk Have ikke langt fra Østerbro. Ja, og så ligger Ørstedsparken også i gaden. Gade og gade, den skrå kan man så lige tygge lidt på, for Nørre Voldgade er med tiden blevet en smuk boulevard med ensrettede veje og cykelstier på hver sin side af en allé med parkering, græs og grønne træer. Er du lille, er du et stræde, er du stor, er du en gade, er du en boulevard, er det grønt og rart. En skulptur i indretningen Lige over for Nørreport Station, og med Torvehallerne rundt hjørnet, der står en iøjespringende hjørneejendom fra 1878. Facaden er ornamenteret med flotte detaljer, tårn, spir og kvistarkitektur. Er man bare det mindste i tvivl om, hvad håndværk kunne i slutningen af 1800-tallet, så tag elevatoren til lejligheden på 5. sal. Her står den bærende tårnkonstruktion som en markant stemme, en skulptur i indretningen. Mest sjælfulde Etagen er et tidligere tørreloft bygget om i 2010 til en de mest spændende og sjælfulde lejligheder i København. Tårnets kubbeltag kuppeltag med guldbelagt vejrhaneve er netop skiftet, facaden renoveret i år, ligesom trappeopløb og porthus også er nylig renoveret. og så er trappeløb med sprinkler renoveret i 2020. Alt står spitzenklasse uden projekter de næste mange år. Lejligheden, ja, den er så uforskammet lækker med bruser på den sydvestvendte terrasse. Kun fuglene kan kigge med, og de pifter og blinker med det ene øje, når de flyver forbi. Alle 167 m2 er lige til at flytte ind i. Bohemernes paradis Naboen er Ørstedsparken, eller Hundeparken, som hundene kalder den. Privat Beboer og parkering under Israels Plads 50 meter om hjørnet. På den anden side af Nørre Voldgade ligger bohemernes paradis, Latinerkvarteret, hvor universitetet lå i gamle dage. Latin var sproget på universitetet, og her gik de studerende rundt i de små stræder og mumlede latin som Erasmus Montanus med hinanden. I dag er der Metro lige om hjørnet og alverdens bus- og toglinjer på Nørreport.