iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørre Voldgade 9, 5. tv

1358 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København

FMV fra iBuyReal AVM· 72.459 kr/m² × 167 m² = 12.100.603 kr.
Nørre Voldgade 9, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
167 m²
Værelser
3
Byggeår
1878
Udbudspris
15.995.000 kr.
Dage på markedet
220d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 101.352 kr./år
Alpha
-24.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.100.603 kr.
XGBoost prediction
Investeret
16.092.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.364.096 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-22.7%
α (alpha)-24.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-22.7%
Gross rental/år339.528 kr.
Salgspris12.100.603 kr.
Profit (1 års hold)-3.652.689 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.9%
α (alpha)-24.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-14.9%
Gross rental/år471.792 kr.
Salgspris12.947.645 kr.
Profit (1 års hold)-2.673.383 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-7.6%
α (alpha)-24.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast-7.6%
Gross rental/år392.252 kr.
Salgspris13.891.492 kr.
Profit (1 års hold)-1.809.075 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (167) × 12 mdr
= Langtidsleje/år440.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)573.144 kr.
− Ejerudgifter/år-101.352 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)339.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)471.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)392.252 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris15.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)15.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)15.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+95.970 kr.
= Tx-omkostning97.820 kr.
+ Tilbudspris15.995.000 kr.
= Total investeret16.092.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.100.603 kr.
− Investeret-16.092.820 kr.
= Spread-3.992.217 kr.
÷ Investeret÷ 16.092.820 kr.
= Alpha-24.8%

Mægler

kr/m² (udbud)95.778 kr.
MæglerEjendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
Typeother

Mæglerbeskrivelse

I tvivl, så tag elevatoren op i Tårnet på 5. sal ...

Nørre Voldgade vil lidt af det hele i København. Ned mod Jarmers Plads og resterne af det stakkels Jarmers Tårn ligger gaden på grænsen mellem Vesterbro, Indre By og Latinerkvarteret. I den anden ende ligger Nørreport Station med Metro nede i dybet og Botanisk Have ikke langt fra Østerbro. Ja, og så ligger Ørstedsparken også i gaden. Gade og gade, den skrå kan man så lige tygge lidt på, for Nørre Voldgade er med tiden blevet en smuk boulevard med ensrettede veje og cykelstier på hver sin side af en allé med parkering, græs og grønne træer. Er du lille, er du et stræde, er du stor, er du en gade, er du en boulevard, er det grønt og rart. En skulptur i indretningen Lige over for Nørreport Station, og med Torvehallerne rundt hjørnet, der står en iøjespringende hjørneejendom fra 1878. Facaden er ornamenteret med flotte detaljer, tårn, spir og kvistarkitektur. Er man bare det mindste i tvivl om, hvad håndværk kunne i slutningen af 1800-tallet, så tag elevatoren til lejligheden på 5. sal. Her står den bærende tårnkonstruktion som en markant stemme, en skulptur i indretningen. Mest sjælfulde Etagen er et tidligere tørreloft bygget om i 2010 til en de mest spændende og sjælfulde lejligheder i København. Tårnets kubbeltag kuppeltag med guldbelagt vejrhaneve er netop skiftet, facaden renoveret i år, ligesom trappeopløb og porthus også er nylig renoveret. og så er trappeløb med sprinkler renoveret i 2020. Alt står spitzenklasse uden projekter de næste mange år. Lejligheden, ja, den er så uforskammet lækker med bruser på den sydvestvendte terrasse. Kun fuglene kan kigge med, og de pifter og blinker med det ene øje, når de flyver forbi. Alle 167 m2 er lige til at flytte ind i. Bohemernes paradis Naboen er Ørstedsparken, eller Hundeparken, som hundene kalder den. Privat Beboer og parkering under Israels Plads 50 meter om hjørnet. På den anden side af Nørre Voldgade ligger bohemernes paradis, Latinerkvarteret, hvor universitetet lå i gamle dage. Latin var sproget på universitetet, og her gik de studerende rundt i de små stræder og mumlede latin som Erasmus Montanus med hinanden. I dag er der Metro lige om hjørnet og alverdens bus- og toglinjer på Nørreport.