Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -21.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 57.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -21.7%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.225 kr/m² × 72 m² = 4.840.233 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.145.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.524 kr./år
Alpha
-21.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.840.233 kr.
67.225 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.183.720 kr.
85.885 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.930.754 kr.
68.483 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.145.000 kr.
85.347 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.840.233 kr.
67.225 kr./m²
-21.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.444 kr./m²
-77.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.8%
α (alpha)-21.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-19.8%
Gross rental/år121.956 kr.
Salgspris4.840.233 kr.
Profit (1 års hold)-1.221.531 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.9%
α (alpha)-21.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-11.9%
Gross rental/år172.500 kr.
Salgspris5.179.049 kr.
Profit (1 års hold)-832.171 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.1%
α (alpha)-21.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år299.768 kr.
Salgspris5.556.587 kr.
Profit (1 års hold)-327.364 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-46.524 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)299.768 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.145.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.870 kr.
= Tx-omkostning38.720 kr.
+ Tilbudspris6.145.000 kr.
= Total investeret6.183.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.840.233 kr.
− Investeret-6.183.720 kr.
= Spread-1.343.487 kr.
÷ Investeret÷ 6.183.720 kr.
= Alpha-21.7%
Mægler
kr/m² (udbud)85.347 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-01normal
3.900.000 kr.54.167 kr./m²
2022-10-13normal
3.150.000 kr.43.750 kr./m²
2018-08-31normal
2.625.000 kr.36.458 kr./m²
2017-08-22family
1.190.000 kr.16.528 kr./m²
2013-07-01normal
1.345.000 kr.18.681 kr./m²
2001-06-01family
943.000 kr.13.097 kr./m²
2000-04-10normal
658.000 kr.9.139 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.900.000 kr.2025-02-01 · 1 år siden
Udbudspris implicerer57.6% pa
FMV implicerer24.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-33.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk flot og velrenoveret 3-værelses lejlighed i hjertet af gammel Sydhavn.
LEJLIGHED: Fantastisk flot og velrenoveret 3-værelses lejlighed i hjertet af gammel Sydhavn. Du bliver først mødt af rummelig entré, hvor du har plads til at afsætte både sko og jakker. Her fra har du adgang til lejlighedens badeværelse. Badeværelset er stort og med separat brus. Smukke kvadratiske fliser, rainshower, unidrain, væghængt toilet og håndvaskmøbel med fingertappede skuffer. Et badeværelse ud over det sædvanlige i dette område. Lejlighedens første soveværelse er stort og ligger kølig