Udbudspris
6.145.000 kr.
85.347 kr/m²
Vores estimat
5.928.750 kr.
82.344 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.5 %
-216.250 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 61.894 · median 68.891 · P90 77.973 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 57.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -19%✗α -4.1%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.344 kr/m² × 72 m² = 5.928.750 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.145.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.524 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.928.750 kr.
82.344 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.183.720 kr.
85.885 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.012.779 kr.
83.511 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.347 | 6.145.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.344 | 5.928.750 kr. | -3.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.894 | 4.456.338 kr. | -27.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.891 | 4.960.177 kr. | -19.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 121 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.973 | 5.614.033 kr. | -8.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.444 | 1.400.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.2%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år121.956 kr.
Salgspris5.928.750 kr.
Profit (1 års hold)-133.014 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.7%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år172.500 kr.
Salgspris6.165.900 kr.
Profit (1 års hold)154.680 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år299.768 kr.
Salgspris6.806.205 kr.
Profit (1 års hold)922.253 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-46.524 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)299.768 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.145.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.870 kr.
= Tx-omkostning38.720 kr.
+ Tilbudspris6.145.000 kr.
= Total investeret6.183.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.928.750 kr.
− Investeret-6.183.720 kr.
= Spread-254.970 kr.
÷ Investeret÷ 6.183.720 kr.
= Alpha-4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)85.347 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-01normal
3.900.000 kr.54.167 kr./m²
2022-10-13normal
3.150.000 kr.43.750 kr./m²
2018-08-31normal
2.625.000 kr.36.458 kr./m²
2017-08-22family
1.190.000 kr.16.528 kr./m²
2013-07-01normal
1.345.000 kr.18.681 kr./m²
2001-06-01family
943.000 kr.13.097 kr./m²
2000-04-10normal
658.000 kr.9.139 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.900.000 kr.2025-02-01 · 1 år siden
Udbudspris implicerer57.6% pa
FMV implicerer52.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk flot og velrenoveret 3-værelses lejlighed i hjertet af gammel Sydhavn.
LEJLIGHED: Fantastisk flot og velrenoveret 3-værelses lejlighed i hjertet af gammel Sydhavn. Du bliver først mødt af rummelig entré, hvor du har plads til at afsætte både sko og jakker. Her fra har du adgang til lejlighedens badeværelse. Badeværelset er stort og med separat brus. Smukke kvadratiske fliser, rainshower, unidrain, væghængt toilet og håndvaskmøbel med fingertappede skuffer. Et badeværelse ud over det sædvanlige i dette område. Lejlighedens første soveværelse er stort og ligger kølig