Udbudspris
3.495.000 kr.
74.362 kr/m²
Vores estimat
3.428.818 kr.
72.954 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.9 %
-66.182 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.5 %
Comp-engineP10 56.978 · median 70.187 · P90 73.962 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·104 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -2.5%✓KBH-klassiker 1907✓Sol 84✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.954 kr/m² × 47 m² = 3.428.818 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1907
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
104d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.180 kr./år
Alpha
-2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.428.818 kr.
72.954 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
74.847 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.465.873 kr.
73.742 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.362 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.954 | 3.428.818 kr. | -1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.978 | 2.677.955 kr. | -23.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.187 | 3.298.768 kr. | -5.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 87 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 73.962 | 3.476.220 kr. | -0.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.085 | 850.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.8%
α (alpha)-2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år59.700 kr.
Salgspris3.428.818 kr.
Profit (1 års hold)-29.302 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-2.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år88.464 kr.
Salgspris3.565.971 kr.
Profit (1 års hold)136.615 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år187.548 kr.
Salgspris3.936.283 kr.
Profit (1 års hold)606.011 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)124.644 kr.
− Ejerudgifter/år-36.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.700 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)88.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.548 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.428.818 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-89.002 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-2.5%
Mægler
kr/m² (udbud)74.362 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-31normal
2.245.000 kr.47.766 kr./m²
2018-10-18normal
1.900.000 kr.40.426 kr./m²
2018-08-05family
1.050.000 kr.22.340 kr./m²
2014-11-18normal
995.000 kr.21.170 kr./m²
2008-05-21normal
940.000 kr.20.000 kr./m²
2003-05-19normal
799.000 kr.17.000 kr./m²
1998-06-11normal
303.370 kr.6.455 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.245.000 kr.2022-03-31 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.7% pa
FMV implicerer11.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smuk toværelses lejlighed med masser af lys - få meter fra Amagerbrogade
Lejligheden På en dejlig sidegade får du hjemme en anelse tilbagetrukket fra Amagerbrogade, og det fornemmes også tydeligt, at et skønt byliv summer omkring adressen. Her kan du gå til caféer, indkøb, metro og meget andet, mens selve lejligheden ligeledes bliver en fornøjelse at opleve. Der er nemlig tale om en god toværelses fyldt med fine detaljer. I boligen åbner en entré direkte op mod køkkenet, og lejligheden fremstår i det hele taget indbydende med lidt ældre charme. Nydelige gulve og el