Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.3%✓KBH-klassiker 1907✓Sol 84✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.882 kr/m² × 47 m² = 2.908.445 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1907
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.180 kr./år
Alpha
-17.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.908.445 kr.
61.882 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
74.847 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.948.603 kr.
62.736 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.495.000 kr.
74.362 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.908.445 kr.
61.882 kr./m²
-16.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
850.000 kr.
18.085 kr./m²
-75.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.6%
α (alpha)-17.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-15.6%
Gross rental/år59.700 kr.
Salgspris2.908.445 kr.
Profit (1 års hold)-549.675 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.8%
α (alpha)-17.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-7.8%
Gross rental/år88.464 kr.
Salgspris3.112.036 kr.
Profit (1 års hold)-317.320 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.8%
α (alpha)-17.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år187.548 kr.
Salgspris3.338.895 kr.
Profit (1 års hold)8.623 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)124.644 kr.
− Ejerudgifter/år-36.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.700 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)88.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.548 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.908.445 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-609.375 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-17.3%
Mægler
kr/m² (udbud)74.362 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-31normal
2.245.000 kr.47.766 kr./m²
2018-10-18normal
1.900.000 kr.40.426 kr./m²
2018-08-05family
1.050.000 kr.22.340 kr./m²
2014-11-18normal
995.000 kr.21.170 kr./m²
2008-05-21normal
940.000 kr.20.000 kr./m²
2003-05-19normal
799.000 kr.17.000 kr./m²
1998-06-11normal
303.370 kr.6.455 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.245.000 kr.2022-03-31 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.7% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smuk toværelses lejlighed med masser af lys - få meter fra Amagerbrogade
Lejligheden På en dejlig sidegade får du hjemme en anelse tilbagetrukket fra Amagerbrogade, og det fornemmes også tydeligt, at et skønt byliv summer omkring adressen. Her kan du gå til caféer, indkøb, metro og meget andet, mens selve lejligheden ligeledes bliver en fornøjelse at opleve. Der er nemlig tale om en god toværelses fyldt med fine detaljer. I boligen åbner en entré direkte op mod køkkenet, og lejligheden fremstår i det hele taget indbydende med lidt ældre charme. Nydelige gulve og el