← Tilbage til on-market
Utterslev Torv 30, 2. th
2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup
Udbudspris
4.595.000 kr.
52.216 kr/m²
Vores estimat
4.795.981 kr.
54.500 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.4 %
+200.981 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.7 %
Comp-engineP10 50.622 · median 70.309 · P90 72.945 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·117 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard
- ·Seller CAGR 20.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1956!Comps usikre (8)✓α +3.7%✓Sol 95✓2. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 54.500 kr/m² × 88 m² = 4.795.981 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
117d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.340 kr./år
Alpha
3.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.981 kr.
54.500 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
52.550 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.889.534 kr.
55.563 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 52.216 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 54.500 | 4.795.981 kr. | +4.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.622 | 4.454.713 kr. | -3.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.309 | 6.187.177 kr. | +34.7 % | 8 comps samme postnummer, median 1022 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 72.945 | 6.419.203 kr. | +39.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.205 | 1.250.000 kr. | -72.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.4%
α (alpha)3.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år124.740 kr.
Salgspris4.795.981 kr.
Profit (1 års hold)296.301 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.6%
α (alpha)3.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år181.764 kr.
Salgspris4.987.820 kr.
Profit (1 års hold)545.164 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.8%
α (alpha)3.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast23.8%
Gross rental/år243.328 kr.
Salgspris5.505.786 kr.
Profit (1 års hold)1.124.694 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-65.340 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.740 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)243.328 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.795.981 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread171.561 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha3.7%
Mægler
kr/m² (udbud)52.216 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-21family
2.638.000 kr.29.977 kr./m²
2023-06-15normal
2.638.000 kr.29.977 kr./m²
2018-09-01normal
2.370.000 kr.26.932 kr./m²
2002-05-19normal
810.000 kr.9.205 kr./m²
2002-05-12normal
485.000 kr.5.511 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.638.000 kr.2023-06-15 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.3% pa
FMV implicerer22.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende 3V’er i rolige omgivelser
I et stille og behageligt kvarter, lige ved det idylliske gadekær, finder du denne skønne treværelses ejerlejlighed. Her mærker du straks den rolige landsbystemning, en sjælden kvalitet, der giver hverdagen et strejf af noget mere.Planløsningen er gennemtænkt og fleksibel, så boligen let kan tilpasses dine behov. Uanset om du ønsker børneværelse, soveværelse, hjemmekontor eller hobbyrum, får du tre regulære værelser med gode indretningsmuligheder. Lys er et gennemgående element i boligen. Store