iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Utterslev Torv 30, 2. th

2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.5% i sweet spot (5-20%)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 20.3% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Beton 1956✓α +7.5%✓Sol 95✓2. sal✓88 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 56.504 kr/m² × 88 m² = 4.972.308 kr.
Utterslev Torv 30, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
57d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.340 kr./år
Alpha
7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.972.308 kr.
56.504 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
52.550 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.064.809 kr.
57.555 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.595.000 kr.
52.216 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.972.308 kr.
56.504 kr./m²
+8.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
14.205 kr./m²
-72.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.2%
α (alpha)7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år124.740 kr.
Salgspris4.972.308 kr.
Profit (1 års hold)472.628 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.5%
α (alpha)7.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år181.764 kr.
Salgspris5.320.370 kr.
Profit (1 års hold)877.714 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.6%
α (alpha)7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast27.6%
Gross rental/år243.328 kr.
Salgspris5.708.210 kr.
Profit (1 års hold)1.327.118 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-65.340 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.740 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)243.328 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.972.308 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread347.888 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha7.5%

Mægler

kr/m² (udbud)52.216 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-12-21family
2.638.000 kr.29.977 kr./m²
2023-06-15normal
2.638.000 kr.29.977 kr./m²
2018-09-01normal
2.370.000 kr.26.932 kr./m²
2002-05-19normal
810.000 kr.9.205 kr./m²
2002-05-12normal
485.000 kr.5.511 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.638.000 kr.2023-06-15 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.3% pa
FMV implicerer23.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 3V’er i rolige omgivelser

I et stille og behageligt kvarter, lige ved det idylliske gadekær, finder du denne skønne treværelses ejerlejlighed. Her mærker du straks den rolige landsbystemning, en sjælden kvalitet, der giver hverdagen et strejf af noget mere.Planløsningen er gennemtænkt og fleksibel, så boligen let kan tilpasses dine behov. Uanset om du ønsker børneværelse, soveværelse, hjemmekontor eller hobbyrum, får du tre regulære værelser med gode indretningsmuligheder. Lys er et gennemgående element i boligen. Store