iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Offenbachsvej 30, 1. tv

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.650.000 kr.
71.569 kr/m²
Vores estimat
3.668.912 kr.
71.939 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.5 %
+18.912 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.1 %
Comp-engineP10 61.964 · median 68.198 · P90 75.219 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -0.1%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 87✓1. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.939 kr/m² × 51 m² = 3.668.912 kr.
Offenbachsvej 30, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.650.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.532 kr./år
Alpha
-0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.668.912 kr.
71.939 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.673.750 kr.
72.034 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.731.481 kr.
73.166 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.5693.650.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.9393.668.912 kr.+0.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1061.9643.160.169 kr.-13.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.1983.478.106 kr.-4.7 %8 comps inden for 250 m, median 67 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.2193.836.177 kr.+5.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.843910.000 kr.-75.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år86.808 kr.
Salgspris3.668.912 kr.
Profit (1 års hold)81.970 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-0.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år122.610 kr.
Salgspris3.815.668 kr.
Profit (1 års hold)264.528 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)-0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år206.984 kr.
Salgspris4.211.911 kr.
Profit (1 års hold)745.145 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år119.340 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)155.142 kr.
− Ejerudgifter/år-32.532 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.610 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.984 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.650.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.900 kr.
= Tx-omkostning23.750 kr.
+ Tilbudspris3.650.000 kr.
= Total investeret3.673.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.668.912 kr.
− Investeret-3.673.750 kr.
= Spread-4.838 kr.
÷ Investeret÷ 3.673.750 kr.
= Alpha-0.1%

Mægler

kr/m² (udbud)71.569 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-01-03normal
1.365.000 kr.26.765 kr./m²
2009-12-23normal
2.011.000 kr.39.431 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.365.000 kr.2016-01-03 · 10 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vestvendt altan. Lys karnap. Nyere køkken. Lækker gård

Vestvendt altan. Lys karnap. Nyere køkken. Lækker gårdLEJLIGHED: Her er hyggeligt, og denne lejlighed skal opleves. Altan hvor man kan nyde solen, når man kommer hjem fra arbejde. Lys karnap som hele året bidraget til et smukt lysindfald. Fine detaljer med stuk, rosette og plankegulve. Man kommer ind i entré med plads til jakker og sko. Herfra er der adgang til veludnyttet køkken, som sælger har fået lavet i år 2019 – fin grøn front med stålgreb og trælaminat bordplade med stålvask. Emhætte med