Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.3%✓8. sal✓Sol 100✓Nybyg 2014✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.592 kr/m² × 89 m² = 6.460.707 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.996 kr./år
Alpha
-14.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.460.707 kr.
72.592 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
84.740 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.543.162 kr.
73.519 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
84.213 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.460.707 kr.
72.592 kr./m²
-13.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
23.596 kr./m²
-72.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.7%
α (alpha)-14.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-12.7%
Gross rental/år123.564 kr.
Salgspris6.460.707 kr.
Profit (1 års hold)-957.549 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.0%
α (alpha)-14.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år178.032 kr.
Salgspris6.912.956 kr.
Profit (1 års hold)-450.832 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.0%
α (alpha)-14.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år265.918 kr.
Salgspris7.416.892 kr.
Profit (1 års hold)140.989 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-57.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.918 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.460.707 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-1.081.113 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-14.3%
Mægler
kr/m² (udbud)84.213 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker udsigtslejlighed ved Amager Strand
Lejligheden Her kan du flytte direkte ind! Og så endda i en flot og veltilrettelagt treværelseslejlighed med den smukkeste udsigt over Øresund. Velkommen til Amager Strand, hvor taknemmeligheden vil melde sig hver eneste morgen, når man vågner til de smukke solopgange, der bader hele lejligheden i et rødglødende skær. Ud over at være placeret helt ideelt er lejligheden også både velindrettet og indflytningsklar. Det dejlige lysindfald fortsætter naturligvis hele dagen og understreger sågar den g