Udbudspris
7.195.000 kr.
80.843 kr/m²
Vores estimat
6.602.168 kr.
74.182 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.2 %
-592.832 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.8 %
Comp-engineP10 51.988 · median 72.086 · P90 85.889 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · comps ligger langt væk
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·118 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -8.8%!Comps usikre (8)✓8. sal✓Sol 100✓Nybyg 2014✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.182 kr/m² × 89 m² = 6.602.168 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
118d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.996 kr./år
Alpha
-8.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.602.168 kr.
74.182 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
81.349 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.683.779 kr.
75.099 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.843 | 7.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.182 | 6.602.168 kr. | -8.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.988 | 4.626.920 kr. | -35.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.086 | 6.415.654 kr. | -10.8 % | 8 comps samme postnummer, median 1875 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.889 | 7.644.129 kr. | +6.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.596 | 2.100.000 kr. | -70.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-8.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år123.564 kr.
Salgspris6.602.168 kr.
Profit (1 års hold)-514.288 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.4%
α (alpha)-8.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år178.032 kr.
Salgspris6.866.255 kr.
Profit (1 års hold)-195.733 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.7%
α (alpha)-8.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år265.918 kr.
Salgspris7.579.289 kr.
Profit (1 års hold)605.187 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-57.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.918 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.602.168 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread-637.852 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha-8.8%
Mægler
kr/m² (udbud)80.843 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker udsigtslejlighed ved Amager Strand
Lejligheden Her kan du flytte direkte ind! Og så endda i en flot og veltilrettelagt treværelseslejlighed med den smukkeste udsigt over Øresund. Velkommen til Amager Strand, hvor taknemmeligheden vil melde sig hver eneste morgen, når man vågner til de smukke solopgange, der bader hele lejligheden i et rødglødende skær. Ud over at være placeret helt ideelt er lejligheden også både velindrettet og indflytningsklar. Det dejlige lysindfald fortsætter naturligvis hele dagen og understreger sågar den g