Udbudspris
6.995.000 kr.
78.596 kr/m²
Vores estimat
6.529.556 kr.
73.366 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.7 %
-465.444 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.2 %
Comp-engineP10 51.988 · median 72.086 · P90 85.889 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · comps ligger langt væk
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·178 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -7.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.2%!Comps usikre (8)✓8. sal✓Sol 100✓Nybyg 2014✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.366 kr/m² × 89 m² = 6.529.556 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
178d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.996 kr./år
Alpha
-7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.529.556 kr.
73.366 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
79.088 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.611.600 kr.
74.288 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.596 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.366 | 6.529.556 kr. | -6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.988 | 4.626.920 kr. | -33.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.086 | 6.415.654 kr. | -8.3 % | 8 comps samme postnummer, median 1875 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.889 | 7.644.129 kr. | +9.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.596 | 2.100.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.5%
α (alpha)-7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.5%
Gross rental/år123.564 kr.
Salgspris6.529.556 kr.
Profit (1 års hold)-385.700 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-7.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år178.032 kr.
Salgspris6.790.738 kr.
Profit (1 års hold)-70.050 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.3%
α (alpha)-7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år265.918 kr.
Salgspris7.495.930 kr.
Profit (1 års hold)723.028 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-57.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.918 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.529.556 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-509.264 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)78.596 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker udsigtslejlighed ved Amager Strand
Lejligheden Her kan du flytte direkte ind! Og så endda i en flot og veltilrettelagt treværelseslejlighed med den smukkeste udsigt over Øresund. Velkommen til Amager Strand, hvor taknemmeligheden vil melde sig hver eneste morgen, når man vågner til de smukke solopgange, der bader hele lejligheden i et rødglødende skær. Ud over at være placeret helt ideelt er lejligheden også både velindrettet og indflytningsklar. Det dejlige lysindfald fortsætter naturligvis hele dagen og understreger sågar den g