Udbudspris
6.095.000 kr.
81.267 kr/m²
Vores estimat
5.640.236 kr.
75.203 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.5 %
-454.764 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.0 %
Comp-engineP10 67.604 · median 80.060 · P90 84.485 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1924)
- ·206 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -8.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -8.0%✓KBH-klassiker 1924✓Sol 62✓1. sal✓75 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.203 kr/m² × 75 m² = 5.640.236 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1924
Udbudspris
6.095.000 kr.
Dage på markedet
206d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.712 kr./år
Alpha
-8.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.640.236 kr.
75.203 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.133.420 kr.
81.779 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.706.435 kr.
76.086 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.267 | 6.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.203 | 5.640.236 kr. | -7.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.604 | 5.070.278 kr. | -16.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.060 | 6.004.487 kr. | -1.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 193 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.485 | 6.336.356 kr. | +4.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.667 | 1.400.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.4%
α (alpha)-8.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år102.288 kr.
Salgspris5.640.236 kr.
Profit (1 års hold)-390.896 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.6%
α (alpha)-8.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år148.188 kr.
Salgspris5.865.845 kr.
Profit (1 års hold)-119.387 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.2%
α (alpha)-8.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år273.202 kr.
Salgspris6.474.991 kr.
Profit (1 års hold)614.773 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)198.900 kr.
− Ejerudgifter/år-50.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.202 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.570 kr.
= Tx-omkostning38.420 kr.
+ Tilbudspris6.095.000 kr.
= Total investeret6.133.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.640.236 kr.
− Investeret-6.133.420 kr.
= Spread-493.184 kr.
÷ Investeret÷ 6.133.420 kr.
= Alpha-8.0%
Mægler
kr/m² (udbud)81.267 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-12-02family
1.232.500 kr.16.433 kr./m²
2012-07-09normal
1.675.000 kr.22.333 kr./m²
2009-08-01family
1.675.000 kr.22.333 kr./m²
2002-02-05normal
1.139.927 kr.15.199 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.675.000 kr.2012-07-09 · 14 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og centralt beliggende 3V’er med solrig altan
LejlighedenDen er charmerende, velholdt og delevenlig, og en flot loftshøjde går igen fra rum til rum – ja, det er på alle måder en skøn lejlighed, der nu står til salg på en mindst lige så skøn adresse i starten af Amager. Der er tale om en treværelses lejlighed på 75 velindrettede kvadratmeter med klassisk charme. Plankegulve og stuklofter pryder hjemmet, som folder sig ud med en fin entré, et lyst soveværelse, et pænt køkken med alt i hårde hvidevarer samt to stuer en suite. I kan indrette je