Udbudspris
6.295.000 kr.
83.933 kr/m²
Vores estimat
5.810.588 kr.
77.475 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.7 %
-484.412 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.3 %
Comp-engineP10 67.604 · median 80.060 · P90 84.485 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1924)
- ·146 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -8.3%✓KBH-klassiker 1924✓Sol 62✓1. sal✓75 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.475 kr/m² × 75 m² = 5.810.588 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1924
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
146d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.712 kr./år
Alpha
-8.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.810.588 kr.
77.475 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
84.462 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.875.771 kr.
78.344 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.933 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.475 | 5.810.588 kr. | -7.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.604 | 5.070.278 kr. | -19.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.060 | 6.004.487 kr. | -4.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 193 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.485 | 6.336.356 kr. | +0.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.667 | 1.400.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.7%
α (alpha)-8.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år102.288 kr.
Salgspris5.810.588 kr.
Profit (1 års hold)-421.744 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-8.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år148.188 kr.
Salgspris6.043.012 kr.
Profit (1 års hold)-143.420 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.8%
α (alpha)-8.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år273.202 kr.
Salgspris6.670.555 kr.
Profit (1 års hold)609.137 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)198.900 kr.
− Ejerudgifter/år-50.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.202 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.810.588 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-524.032 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-8.3%
Mægler
kr/m² (udbud)83.933 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-12-02family
1.232.500 kr.16.433 kr./m²
2012-07-09normal
1.675.000 kr.22.333 kr./m²
2009-08-01family
1.675.000 kr.22.333 kr./m²
2002-02-05normal
1.139.927 kr.15.199 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.675.000 kr.2012-07-09 · 14 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og centralt beliggende 3V’er med solrig altan
LejlighedenDen er charmerende, velholdt og delevenlig, og en flot loftshøjde går igen fra rum til rum – ja, det er på alle måder en skøn lejlighed, der nu står til salg på en mindst lige så skøn adresse i starten af Amager. Der er tale om en treværelses lejlighed på 75 velindrettede kvadratmeter med klassisk charme. Plankegulve og stuklofter pryder hjemmet, som folder sig ud med en fin entré, et lyst soveværelse, et pænt køkken med alt i hårde hvidevarer samt to stuer en suite. I kan indrette je