← Tilbage til on-market
Holger Danskes Vej 17, 2. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Udbudspris
6.495.000 kr.
83.269 kr/m²
Vores estimat
7.167.805 kr.
91.895 kr/m²
Udbudt under estimat
+10.4 %
+672.805 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.7 %
Comp-engineP10 77.926 · median 89.253 · P90 97.033 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 9.7% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1887)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 29% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +7%✓α +9.7%✓Sol 95✓Klassisk 1887✓2. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.895 kr/m² × 78 m² = 7.167.805 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1887
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.744 kr./år
Alpha
9.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.167.805 kr.
91.895 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
83.793 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.258.222 kr.
93.054 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.269 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.895 | 7.167.805 kr. | +10.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.926 | 6.078.218 kr. | -6.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.253 | 6.961.702 kr. | +7.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 99 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.033 | 7.568.561 kr. | +16.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.718 | 1.850.000 kr. | -71.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.7%
α (alpha)9.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år135.816 kr.
Salgspris7.167.805 kr.
Profit (1 års hold)767.801 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
16.6%
α (alpha)9.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år194.784 kr.
Salgspris7.454.517 kr.
Profit (1 års hold)1.113.481 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
29.1%
α (alpha)9.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast29.1%
Gross rental/år302.748 kr.
Salgspris8.228.640 kr.
Profit (1 års hold)1.995.569 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.528 kr.
− Ejerudgifter/år-60.744 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.816 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.748 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.167.805 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread631.985 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha9.7%
Mægler
kr/m² (udbud)83.269 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-08-25normal
4.570.000 kr.58.590 kr./m²
2021-04-23family
1.572.500 kr.20.160 kr./m²
2012-03-20normal
2.112.500 kr.27.083 kr./m²
2009-07-29normal
1.850.000 kr.23.718 kr./m²
2001-09-18normal
1.235.000 kr.15.833 kr./m²
1999-12-31normal
995.000 kr.12.756 kr./m²
1998-02-05normal
709.000 kr.9.090 kr./m²
1996-02-29normal
585.000 kr.7.500 kr./m²
1992-01-15normal
565.000 kr.7.244 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.570.000 kr.2021-08-25 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 3-værelses med klassisk charme og rolig beliggenhed
Indretning: Her får du en lys og indbydende lejlighed med en god og funktionel planløsning. Man bydes velkommen i en entré med god plads til overtøjet, hvorfra der er videre adgang til boligens øvrige rum. Stuen er lejlighedens naturlige samlingspunkt og ligger i åben forbindelse med spisestuen, hvilket skaber en dejlig sammenhæng mellem opholdsarealerne.Lejligheden rummer desuden et godt soveværelse med fin plads til både seng og garderobe samt et separat køkken. Badeværelset er praktisk indret