iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kildevældsgade 73, 4. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.795.000 kr.
86.250 kr/m²
Vores estimat
3.729.012 kr.
84.750 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.7 %
-65.988 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.4 %
Comp-engineP10 80.473 · median 88.216 · P90 99.037 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·196 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.4%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.750 kr/m² × 44 m² = 3.729.012 kr.
Kildevældsgade 73, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
196d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.852 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.729.012 kr.
84.750 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
86.810 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.758.360 kr.
85.417 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.2503.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.7503.729.012 kr.-1.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1080.4733.540.819 kr.-6.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median88.2163.881.522 kr.+2.3 %8 comps samme postnummer, median 517 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9099.0374.357.630 kr.+14.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.818960.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.0%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-1.0%
Gross rental/år53.748 kr.
Salgspris3.729.012 kr.
Profit (1 års hold)-36.860 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.9%
α (alpha)-2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år85.428 kr.
Salgspris3.878.172 kr.
Profit (1 års hold)143.980 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år183.201 kr.
Salgspris4.280.906 kr.
Profit (1 års hold)644.487 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.280 kr.
− Ejerudgifter/år-51.852 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)53.748 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)85.428 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.201 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.729.012 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-90.608 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-2.4%

Mægler

kr/m² (udbud)86.250 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-12-17normal
2.110.000 kr.47.955 kr./m²
2012-06-28normal
1.040.000 kr.23.636 kr./m²
2005-09-30family
663.000 kr.15.068 kr./m²
1998-01-31normal
464.000 kr.10.545 kr./m²
1996-03-12normal
319.000 kr.7.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.110.000 kr.2017-12-17 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2 v'er i Klimakvarteret

2-værelses tæt på Svanemøllen  Øverst i en pæn ejendom fra 1903 udbydes nu 44 kvadratmeter i form af en helt klassisk københavnerlejlighed, der har både vandet, byen og alt til livet lige inden for rækkevidde.Vi byder dig indenfor i hjemmet her på fjerde sal, hvor masser af dagslys og det smukkeste sildebensgulv følger dig rundt i boligens rum. Ud over stuen og det hyggelige værelse byder dit nye hjem på en fordelingsgang, et brusebadeværelse og et pænt, funktionelt køkken, der er udstyret med