Kildevældsgade 73, 4. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view

Top-pick score

67/ 100

B — solid

AVM signal5/25

Kvalitet23/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
·Tier-A bydel (oesterbro)
·136 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -11.3% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 0 · ✗ 1

✗α -11.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.044 kr/m² × 44 m² = 3.565.956 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Østerbro

kvm

44 m²

Værelser

Byggeår

1903

Udbudspris

3.995.000 kr.

Dage på markedet

136d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.202 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 200

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 51.852 kr./år

Alpha

-11.3%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.565.956 kr.

81.044 kr./m² · XGBoost

Investeret

4.020.820 kr.

91.382 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

3.596.276 kr.

81.734 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

3.995.000 kr.

90.795 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

3.565.956 kr.

81.044 kr./m²

-10.7% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

960.000 kr.

21.818 kr./m²

-76.0% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-10.0%

α (alpha)-11.3%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.3%

= Total afkast-10.0%

Gross rental/år53.748 kr.

Salgspris3.565.956 kr.

Profit (1 års hold)-401.116 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-2.2%

α (alpha)-11.3%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.1%

= Total afkast-2.2%

Gross rental/år85.428 kr.

Salgspris3.815.573 kr.

Profit (1 års hold)-119.819 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

8.0%

α (alpha)-11.3%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.6%

= Total afkast8.0%

Gross rental/år183.201 kr.

Salgspris4.093.717 kr.

Profit (1 års hold)256.099 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år342.209 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-51.331 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.

= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr

× kvm (44) × 12 mdr

= Langtidsleje/år105.600 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)137.280 kr.

− Ejerudgifter/år-51.852 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)53.748 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)85.428 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.201 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+23.970 kr.

= Tx-omkostning25.820 kr.

+ Tilbudspris3.995.000 kr.

= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.565.956 kr.

− Investeret-4.020.820 kr.

= Spread-454.864 kr.

÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.

= Alpha-11.3%

Mægler

kr/m² (udbud)90.795 kr.

MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2017-12-17normal

2.110.000 kr.47.955 kr./m²

2012-06-28normal

1.040.000 kr.23.636 kr./m²

2005-09-30family

663.000 kr.15.068 kr./m²

1998-01-31normal

464.000 kr.10.545 kr./m²

1996-03-12normal

319.000 kr.7.250 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.110.000 kr.2017-12-17 · 9 år siden

Udbudspris implicerer7.4% pa

FMV implicerer6.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2 v'er i Klimakvarteret

2-værelses tæt på Svanemøllen Øverst i en pæn ejendom fra 1903 udbydes nu 44 kvadratmeter i form af en helt klassisk københavnerlejlighed, der har både vandet, byen og alt til livet lige inden for rækkevidde.Vi byder dig indenfor i hjemmet her på fjerde sal, hvor masser af dagslys og det smukkeste sildebensgulv følger dig rundt i boligens rum. Ud over stuen og det hyggelige værelse byder dit nye hjem på en fordelingsgang, et brusebadeværelse og et pænt, funktionelt køkken, der er udstyret med