← Tilbage til on-market
Lyongade 19, 2. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1971✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓87 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1971
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.464 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.295.000 kr.
72.356 kr./m² · fallback
Investeret
6.334.620 kr.
72.812 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.388.833 kr.
73.435 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.295.000 kr.
72.356 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.295.000 kr.
72.356 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.650.000 kr.
18.966 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år134.016 kr.
Salgspris6.295.000 kr.
Profit (1 års hold)94.396 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år187.260 kr.
Salgspris6.735.650 kr.
Profit (1 års hold)588.290 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år280.450 kr.
Salgspris7.226.660 kr.
Profit (1 års hold)1.172.490 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-43.464 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.016 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.260 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.450 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.295.000 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-39.620 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)72.356 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-09-23normal
3.550.000 kr.40.805 kr./m²
2016-06-30normal
2.570.000 kr.29.540 kr./m²
2007-08-24normal
2.715.000 kr.31.207 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2020-09-23 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer10.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og rummelig 3V’er med stor sydvendt altan
Lys og rummelig 3V’er med stor sydvendt altan, elevator og fælles tagterrasse Velkommen til Lyongade 19, 2. tv – en indbydende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på 87 m², hvor moderne komfort og attraktive fællesfaciliteter går hånd i hånd. Her får du en bolig med masser af plads, et skønt lysindfald og flere attraktive uderum, som gør hverdagen lidt bedre.Lejligheden byder på en gennemtænkt planløsning med et rummeligt køkken med spiseplads, hvor familie og venner naturligt kan samles. Den