iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lyongade 19, 2. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
68.908 kr/m²
Vores estimat
5.995.000 kr.
68.908 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 49.788 · median 54.688 · P90 63.594 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·158 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1971✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓87 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Lyongade 19, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1971
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
158d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.464 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
68.908 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
69.343 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.090.622 kr.
70.007 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris68.9085.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.9085.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1049.7884.331.588 kr.-27.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median54.6884.757.888 kr.-20.6 %8 comps samme postnummer, median 351 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9063.5945.532.660 kr.-7.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.9661.650.000 kr.-72.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år134.016 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)96.196 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år187.260 kr.
Salgspris6.234.800 kr.
Profit (1 års hold)389.240 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år280.450 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.129.890 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-43.464 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.016 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.260 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.450 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)68.908 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-23normal
3.550.000 kr.40.805 kr./m²
2016-06-30normal
2.570.000 kr.29.540 kr./m²
2007-08-24normal
2.715.000 kr.31.207 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2020-09-23 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og rummelig 3V’er med stor sydvendt altan

Lys og rummelig 3V’er med stor sydvendt altan, elevator og fælles tagterrasse Velkommen til Lyongade 19, 2. tv – en indbydende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på 87 m², hvor moderne komfort og attraktive fællesfaciliteter går hånd i hånd. Her får du en bolig med masser af plads, et skønt lysindfald og flere attraktive uderum, som gør hverdagen lidt bedre.Lejligheden byder på en gennemtænkt planløsning med et rummeligt køkken med spiseplads, hvor familie og venner naturligt kan samles. Den