Udbudspris
5.500.000 kr.
83.333 kr/m²
Vores estimat
4.765.969 kr.
72.212 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.3 %
-734.031 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.9 %
Comp-engineP10 53.603 · median 63.213 · P90 74.813 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -13.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1953) — lavere standard
- ·Seller CAGR 17.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1953✗Comps -24%✗α -13.9%✓Sol 95✓2. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.212 kr/m² × 66 m² = 4.765.969 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1953
Udbudspris
5.500.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.568 kr./år
Alpha
-13.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.765.969 kr.
72.212 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.534.850 kr.
83.861 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.835.975 kr.
73.272 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.333 | 5.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.212 | 4.765.969 kr. | -13.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.603 | 3.537.793 kr. | -35.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.213 | 4.172.062 kr. | -24.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 72 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.813 | 4.937.640 kr. | -10.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.424 | 1.150.000 kr. | -79.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.1%
α (alpha)-13.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-12.1%
Gross rental/år100.872 kr.
Salgspris4.765.969 kr.
Profit (1 års hold)-668.009 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.2%
α (alpha)-13.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-7.2%
Gross rental/år147.204 kr.
Salgspris4.956.608 kr.
Profit (1 års hold)-431.038 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.2%
α (alpha)-13.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år292.724 kr.
Salgspris5.471.332 kr.
Profit (1 års hold)229.207 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år154.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)200.772 kr.
− Ejerudgifter/år-53.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.872 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)292.724 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.000 kr.
= Tx-omkostning34.850 kr.
+ Tilbudspris5.500.000 kr.
= Total investeret5.534.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.765.969 kr.
− Investeret-5.534.850 kr.
= Spread-768.881 kr.
÷ Investeret÷ 5.534.850 kr.
= Alpha-13.9%
Mægler
kr/m² (udbud)83.333 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-09normal
2.901.000 kr.43.955 kr./m²
2020-10-08normal
2.400.000 kr.36.364 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.901.000 kr.2022-08-09 · 4 år siden
Udbudspris implicerer17.3% pa
FMV implicerer13.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Kæmpe køkken-alrum og sydvendt altan
Sydvendt tilbagetrukket altan og stort køkken-alrum og stue i åben forbindelse! OMRÅDET:Musikbyen i Sydhavnen er en skøn, lille plet centralt i København – samtidig med, at den skønne Valbypark ligger som nabo. Den nyetablerede strandpark ligger 5 minutter fra lejligheden, og Sydhavns Tippen, et fredet naturområde med udsigt over vandet, er ideelt til gåture. Der er gode, lokale indkøbsmuligheder, gratis parkering og nem adgang til motorvejsnettet. Offentlig transport med både bus og tog er lige