- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.646 | 3.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.498 | 3.191.919 kr. | -3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.811 | 2.678.937 kr. | -18.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 60.380 | 2.898.258 kr. | -12.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 66 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 69.270 | 3.324.979 kr. | +0.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.292 | 830.000 kr. | -74.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet 2-værelses med flot køkken og god planløsning!
Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Velkommen til Jansvej 4, 2.3 – en indbydende 2-værelses lejlighed på 48 m², hvor kvadratmeterne er rigtig godt udnyttet. Her får du en lys og funktionel bolig med en god planløsning, pæne materialevalg og en hyggelig atmosfære, der passer perfekt til singlen, parret eller førstegangskøberen. Lejligheden byder på en entré og gang, som skaber en naturlig fordeling mellem boligens rum. Stuen fremstår lys og indbydende med plads til både sofaområde og spiseplads. Det store vindue giver et dejligt lysindfald og en grøn udsigt, som gør rummet behageligt at opholde sig i. Soveværelset ligger i forbindelse med stuen og har en god størrelse med plads til dobbeltseng og opbevaring. Her er desuden et flot lysindfald fra det store vindue, som giver rummet en rolig og behagelig stemning. Køkkenet fremstår lyst og pænt med hvide fronter, træbordplade og gode opbevaringsmuligheder. Køkkenet er lavet i 2022, og der er samtidig lagt nyt gulv, hvilket giver lejligheden et moderne og gennemført udtryk. Derudover er der lavet el i lejligheden, hvilket er en ekstra praktisk forbedring. Badeværelset er funktionelt indrettet med bruseområde, toilet og håndvask samt lyse fliser, der giver rummet et pænt og enkelt udtryk. Alt i alt en veldisponeret 2-værelses lejlighed med en lys stue, separat køkken, godt soveværelse, nyere køkken og gulv samt en planløsning, der fungerer rigtig godt i hverdagen. Området: Ejendommen ligger på Jansvej i et roligt og attraktivt område med kort afstand til hverdagens nødvendigheder. Her er du tæt på indkøb, offentlig transport og grønne områder, samtidig med at du nemt kan komme videre rundt i byen. En rigtig fin bolig til dig, der ønsker en overskuelig og velindrettet lejlighed med et lyst udtryk, god udnyttelse af kvadratmeterne og flere gode forbedringer.