Udbudspris
4.995.000 kr.
73.456 kr/m²
Vores estimat
4.898.145 kr.
72.032 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.9 %
-96.855 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.6 %
Comp-engineP10 62.717 · median 68.476 · P90 78.962 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.6%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓3. sal✓68 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.032 kr/m² × 68 m² = 4.898.145 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1991
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.044 kr./år
Alpha
-2.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.898.145 kr.
72.032 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
73.924 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.994.643 kr.
73.451 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.456 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.032 | 4.898.145 kr. | -1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.717 | 4.264.726 kr. | -14.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.476 | 4.656.385 kr. | -6.8 % | 8 comps samme postnummer, median 2323 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.962 | 5.369.406 kr. | +7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.324 | 1.450.000 kr. | -71.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.0%
α (alpha)-2.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år128.316 kr.
Salgspris4.898.145 kr.
Profit (1 års hold)-359 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-2.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år179.724 kr.
Salgspris5.094.071 kr.
Profit (1 års hold)246.975 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.4%
α (alpha)-2.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast16.4%
Gross rental/år208.758 kr.
Salgspris5.623.070 kr.
Profit (1 års hold)805.009 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-43.044 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.316 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)208.758 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.898.145 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-128.675 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-2.6%
Mægler
kr/m² (udbud)73.456 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-10-20normal
2.595.000 kr.38.162 kr./m²
2013-06-18normal
1.730.000 kr.25.441 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.595.000 kr.2015-10-20 · 11 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Toværelses med skøn altan ved Grøndalsparken
I et rigtig roligt og hyggeligt område på Frederiksberg står en god toværelses lejlighed til salg. Du skal forestille dig at bo lige bag Grøndalsparken og Peter Bangs Vej i en fin ejendom, der ligger behageligt tilbagetrukket fra det hele. Selve lejligheden byder på 68 m2, lyse rum og en lækker altan ud mod grønne omgivelser. Vejen er en sidegade til Peter Bangs Vej, og ejendommen ligger et godt stykke derfra i fredelige og rolige omgivelser. Det grønne i Grøndalsparken flugter kvarteret på skø