iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 36C, 7. 2

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.195.000 kr.
101.044 kr/m²
Vores estimat
8.164.992 kr.
89.725 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.2 %
-1.030.008 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.7 %
Comp-engineP10 74.368 · median 82.580 · P90 103.727 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2012)
  • ·Seller CAGR 5.2% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -11.7% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.7%!Comps usikre (8)✓7. sal✓Sol 100✓Nybyg 2012✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.725 kr/m² × 91 m² = 8.164.992 kr.
Islands Brygge 36C, 7. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
9.195.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.552 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.164.992 kr.
89.725 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.252.020 kr.
101.671 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.232.833 kr.
90.471 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.0449.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.7258.164.992 kr.-11.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.3686.767.450 kr.-26.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median82.5807.514.782 kr.-18.3 %8 comps inden for 500 m, median 109 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90103.7279.439.163 kr.+2.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering34.6153.150.000 kr.-65.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.5%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-10.5%
Gross rental/år119.088 kr.
Salgspris8.164.992 kr.
Profit (1 års hold)-967.940 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.9%
α (alpha)-11.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.9%
Gross rental/år174.780 kr.
Salgspris8.491.592 kr.
Profit (1 års hold)-585.648 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.8%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år257.362 kr.
Salgspris9.373.411 kr.
Profit (1 års hold)378.753 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-66.552 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.780 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)257.362 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+55.170 kr.
= Tx-omkostning57.020 kr.
+ Tilbudspris9.195.000 kr.
= Total investeret9.252.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.164.992 kr.
− Investeret-9.252.020 kr.
= Spread-1.087.028 kr.
÷ Investeret÷ 9.252.020 kr.
= Alpha-11.7%

Mægler

kr/m² (udbud)101.044 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-12-03normal
4.500.000 kr.49.451 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.500.000 kr.2012-12-03 · 14 år siden
Udbudspris implicerer5.2% pa
FMV implicerer4.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse med privatliv og vandudsigt

Der er tænkt på det hele i den her ejerlejlighed, hvor udsigten til havneløbet spiller hovedrollen. Her får I en penthouselejlighed midt på Islands Brygge, og den rummer to værelser, et badeværelse og et køkken-alrum. Dertil kommer en stor, sydvendt tagterrasse til alle sommerens arrangementer, og det er også muligt at tilkøbe en privat parkeringsplads.Fra entréen folder boligen sig ud i det store, åbne opholdsrum. Et stilrent køkken er placeret langs væggen, og takket være rummets vinkler opstå