Emdrupvej 113, 3. 8

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.995.000 kr.

52.031 kr/m²

Vores estimat

4.995.000 kr.

52.031 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

41/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness8/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Tier-B bydel (noerrebro)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 2 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1979✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

96 m²

Værelser

Byggeår

1979

Udbudspris

4.995.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.540 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 56.460 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.995.000 kr.

52.031 kr./m² · fallback

Investeret

5.026.820 kr.

52.363 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.113.370 kr.

53.264 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	52.031	4.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	52.031	4.995.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	14.063	1.350.000 kr.	-73.0 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.4%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield3.0%

= Total afkast2.4%

Gross rental/år150.900 kr.

Salgspris4.995.000 kr.

Profit (1 års hold)119.080 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.6%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield4.2%

= Total afkast7.6%

Gross rental/år213.108 kr.

Salgspris5.194.800 kr.

Profit (1 års hold)381.088 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.2%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.0%

= Total afkast19.2%

Gross rental/år252.208 kr.

Salgspris5.734.260 kr.

Profit (1 års hold)959.648 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år438.438 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-65.766 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.

= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (96) × 12 mdr

= Langtidsleje/år207.360 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)269.568 kr.

− Ejerudgifter/år-56.460 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.900 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)213.108 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.208 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+29.970 kr.

= Tx-omkostning31.820 kr.

+ Tilbudspris4.995.000 kr.

= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.

− Investeret-5.026.820 kr.

= Spread-31.820 kr.

÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)52.031 kr.

Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2013-07-08normal

1.550.000 kr.16.146 kr./m²

1995-07-13normal

607.000 kr.6.323 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.550.000 kr.2013-07-08 · 13 år siden

Udbudspris implicerer9.4% pa

FMV implicerer9.4% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To plan. Øverst beliggende. Rummelig opholdsafdeling. Flere gode værelser

Velkommen til Emdrupvej 113, 3. 8. Her får du en lys og rummelig bolig, fordelt over to plan, med en god og fleksibel indretning, flere regulære værelser og en stor opholdsafdeling. Boligen ligger øverst i ejendommen, og særligt på den øverste etage bidrager skråvægge og tagvinduer til en hyggelig og karakterfuld atmosfære.ENTRÉ: Boligen byder velkommen i entréen, hvorfra trappen fører videre op til selve boligen. Bag trappen findes desuden et stort, praktisk, indbygget skab med god mulighed for