Tagensvej 57, 3. tv
2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·α -6.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 14.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.643 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.532 | 5.637.210 kr. | -6.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.707 | 4.879.456 kr. | -18.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.446 | 5.281.230 kr. | -11.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 422 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.693 | 6.068.500 kr. | +1.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.571 | 1.300.000 kr. | -78.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med 2 altaner.
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - LEJLIGHEDEN Lejligheden har en rummelig entré, hvorfra der er adgang til køkkenet, badeværelset og lejlighedens tre værelser. Takket være denne gennemtænkte indretning går der ingen plads til spilde. Alle tre værelser har smukke og charmerende plankegulve, renoverede lofter, og overalt finder man detaljer i forskellige varme farver. Det nyligt renoverede køkken får smukt eftermiddagslys, så du kan nyde solnedgangen, mens du laver mad. Der er god opbevaringsplads, og både opvaskemaskine og vaskemaskine er smagfuldt skjult bag moderne skabselementer i plankestil. Badeværelset er i god stand med indbyggede hylder til opbevaring eller dekoration. Her finder du fronter i plankestil, der matcher køkkenet, masser af plads og en beroligende mørkeblå farve, der står i kontrast til de skinnende, hvide vægfliser. Lejlighedens to store stuer er adskilt af dobbeltdøre, hvilket giver mange forskellige muligheder for at indrette boligen. Hvile og afslapning i et hyggeligt opholdsrum, et andet eller endda tredje soveværelse, en spisestue til samvær eller et hjemmekontor. Sidst, men ikke mindst, har lejligheden to altaner, der giver rig mulighed for at nyde solen fra morgen til aften. Boligen har 3-lags vinduer, hvilket betyder, at der er fuldstændig stille i lejligheden. Denne lejlighed er velegnet til par, familier eller som delelejlighed. EJENDOMMEN Velholdt murstensbygning fra 1933, der huser ejerforeningen Raadmandshuse med 148 lejligheder. Foreningen er velfungerende og tilbyder gode fællesfaciliteter såsom cykelskur, porttelefon og et dejligt, lukket gårdhaveområde, hvor der er plads til hyggelige grillaftener. Kæledyr er kun tilladt med skriftlig tilladelse fra bestyrelsen. KVARTERET Lejligheden har en yderst central beliggenhed på grænsen mellem Indre Nørrebro og Østerbro med nem adgang til mange forskellige former for offentlig transport. Efter en kort gåtur op ad gaden, befinder du dig ved Københavns sommerlige Grønt Marked, fremragende bagerier og caféer eller en af de mange dagligvarebutikker. Det er også kun en kort cykeltur til Søerne, Nørreport og flere af områdets uddannelsesinstitutioner, såsom Rigshospitalet, Panum og Københavns Universitet. Lejligheden ligger tæt på grønne områder som Nørrebroparken, Assistens Kirkegård og Fælledparken, og ikke mindst i gåafstand til M3-metroen ved Skjolds Plads ved Haraldsgade/Tagensvej. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk