iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Tagensvej 57, 3. tv

2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
85.643 kr/m²
Vores estimat
5.637.210 kr.
80.532 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.0 %
-357.790 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.6 %
Comp-engineP10 69.707 · median 75.446 · P90 86.693 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -6.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 14.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 1 · 2
Støjgadeα -6.6%!Comps usikre (8)KBH-klassiker 1933Sol 953. sal70 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.532 kr/m² × 70 m² = 5.637.210 kr.
Tagensvej 57, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.196 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.637.210 kr.
80.532 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
86.183 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.705.133 kr.
81.502 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.6435.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.5325.637.210 kr.-6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.7074.879.456 kr.-18.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.4465.281.230 kr.-11.9 %8 comps inden for 1 km, median 422 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9086.6936.068.500 kr.+1.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering18.5711.300.000 kr.-78.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år104.004 kr.
Salgspris5.637.210 kr.
Profit (1 års hold)-291.606 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.1%
α (alpha)-6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år149.364 kr.
Salgspris5.862.698 kr.
Profit (1 års hold)-20.758 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.6%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år261.472 kr.
Salgspris6.471.517 kr.
Profit (1 års hold)700.169 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-47.196 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.004 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.472 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.637.210 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-395.610 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-6.6%

Mægler

kr/m² (udbud)85.643 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-10-24normal
3.495.000 kr.49.929 kr./m²
2019-07-18family
1.787.000 kr.25.529 kr./m²
2015-01-14normal
1.830.000 kr.26.143 kr./m²
2009-06-15auction
900.000 kr.12.857 kr./m²
2006-05-17normal
2.285.000 kr.32.643 kr./m²
2005-05-13family
1.155.000 kr.16.500 kr./m²
2002-03-27normal
1.100.000 kr.15.714 kr./m²
1995-10-29normal
376.000 kr.5.371 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.495.000 kr.2022-10-24 · 4 år siden
Udbudspris implicerer14.4% pa
FMV implicerer12.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med 2 altaner.

Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - LEJLIGHEDEN Lejligheden har en rummelig entré, hvorfra der er adgang til køkkenet, badeværelset og lejlighedens tre værelser. Takket være denne gennemtænkte indretning går der ingen plads til spilde. Alle tre værelser har smukke og charmerende plankegulve, renoverede lofter, og overalt finder man detaljer i forskellige varme farver. Det nyligt renoverede køkken får smukt eftermiddagslys, så du kan nyde solnedgangen, mens du laver mad. Der er god opbevaringsplads, og både opvaskemaskine og vaskemaskine er smagfuldt skjult bag moderne skabselementer i plankestil. Badeværelset er i god stand med indbyggede hylder til opbevaring eller dekoration. Her finder du fronter i plankestil, der matcher køkkenet, masser af plads og en beroligende mørkeblå farve, der står i kontrast til de skinnende, hvide vægfliser. Lejlighedens to store stuer er adskilt af dobbeltdøre, hvilket giver mange forskellige muligheder for at indrette boligen. Hvile og afslapning i et hyggeligt opholdsrum, et andet eller endda tredje soveværelse, en spisestue til samvær eller et hjemmekontor. Sidst, men ikke mindst, har lejligheden to altaner, der giver rig mulighed for at nyde solen fra morgen til aften. Boligen har 3-lags vinduer, hvilket betyder, at der er fuldstændig stille i lejligheden. Denne lejlighed er velegnet til par, familier eller som delelejlighed. EJENDOMMEN Velholdt murstensbygning fra 1933, der huser ejerforeningen Raadmandshuse med 148 lejligheder. Foreningen er velfungerende og tilbyder gode fællesfaciliteter såsom cykelskur, porttelefon og et dejligt, lukket gårdhaveområde, hvor der er plads til hyggelige grillaftener. Kæledyr er kun tilladt med skriftlig tilladelse fra bestyrelsen. KVARTERET Lejligheden har en yderst central beliggenhed på grænsen mellem Indre Nørrebro og Østerbro med nem adgang til mange forskellige former for offentlig transport. Efter en kort gåtur op ad gaden, befinder du dig ved Københavns sommerlige Grønt Marked, fremragende bagerier og caféer eller en af de mange dagligvarebutikker. Det er også kun en kort cykeltur til Søerne, Nørreport og flere af områdets uddannelsesinstitutioner, såsom Rigshospitalet, Panum og Københavns Universitet. Lejligheden ligger tæt på grønne områder som Nørrebroparken, Assistens Kirkegård og Fælledparken, og ikke mindst i gåafstand til M3-metroen ved Skjolds Plads ved Haraldsgade/Tagensvej. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk