Udbudspris
5.295.000 kr.
63.795 kr/m²
Vores estimat
5.295.000 kr.
63.795 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 47.338 · median 58.922 · P90 63.445 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -8%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 79✓1. sal✓83 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.832 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.295.000 kr.
63.795 kr./m² · fallback
Investeret
5.328.620 kr.
64.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.383.298 kr.
64.859 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.795 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.795 | 5.295.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 47.338 | 3.929.059 kr. | -25.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.922 | 4.890.511 kr. | -7.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 55 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 63.445 | 5.265.912 kr. | -0.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.253 | 1.100.000 kr. | -79.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år122.448 kr.
Salgspris5.295.000 kr.
Profit (1 års hold)88.828 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år176.232 kr.
Salgspris5.506.800 kr.
Profit (1 års hold)354.412 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år251.836 kr.
Salgspris6.078.660 kr.
Profit (1 års hold)1.001.876 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.064 kr.
− Ejerudgifter/år-56.832 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.232 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.836 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.295.000 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-33.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)63.795 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-10-01normal
1.600.000 kr.19.277 kr./m²
2011-06-05normal
1.300.000 kr.15.663 kr./m²
2004-02-29normal
1.200.000 kr.14.458 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.600.000 kr.2014-10-01 · 12 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Altan. God planløsning. Flot lysindfald. Moderne køkken
Velkommen til Theklavej 39, 1. 48. Her får du en lys og veldisponeret lejlighed med en god planløsning, flotte trægulve og en skøn altan. Boligen byder på flere gode værelser, et moderne køkken, et pænt badeværelse samt gode opholdsrum med et dejligt lysindfald. Her er en bolig med plads til både hverdag og hyggelige stunder.LEJLIGHED: Via hoveddøren træder man ind i en rummelig fordelingsentré, som skaber en naturlig forbindelse mellem lejlighedens forskellige rum. Her er god plads til overtøj