Udbudspris
8.495.000 kr.
87.577 kr/m²
Vores estimat
8.194.453 kr.
84.479 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.5 %
-300.547 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 73.541 · median 77.638 · P90 93.123 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.1%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 95✓Bygget 1994✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.479 kr/m² × 97 m² = 8.194.453 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1994
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.868 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.194.453 kr.
84.479 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
88.122 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.297.749 kr.
85.544 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.577 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.479 | 8.194.453 kr. | -3.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.541 | 7.133.468 kr. | -16.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.638 | 7.530.920 kr. | -11.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 254 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.123 | 9.032.883 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.928 | 3.000.000 kr. | -64.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år154.932 kr.
Salgspris8.194.453 kr.
Profit (1 års hold)-198.435 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år224.772 kr.
Salgspris8.522.231 kr.
Profit (1 års hold)199.183 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år261.901 kr.
Salgspris9.407.232 kr.
Profit (1 års hold)1.121.313 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år232.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)302.640 kr.
− Ejerudgifter/år-77.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.772 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.901 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.194.453 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-353.367 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)87.577 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-03-29normal
5.100.000 kr.52.577 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.100.000 kr.2019-03-29 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Bo ved vandet i attraktive Indiakaj – lys og elegant lejlighed
Velkommen til Indiakaj 9, 4. 1. – en lys og velindrettet lejlighed på 97 m² med en attraktiv beliggenhed i Sdr. Frihavn, nærmere bestemt Langeliniekvarteret - et af Københavns mest eftertragtede områder. Her forenes moderne boligkomfort med en unik beliggenhed tæt på vandet, bylivet og grønne omgivelser.Lejligheden byder på to rummelige værelser samt et stort og indbydende opholdsrum med plads til både spiseafdeling og sofamiljø. De store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald og skaber