iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Weidekampsgade 69, 3. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.795.000 kr.
83.889 kr/m²
Vores estimat
6.595.852 kr.
81.430 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.9 %
-199.148 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.5 %
Comp-engineP10 60.040 · median 77.560 · P90 87.556 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Seller CAGR 16.9% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -3.5%✓Sol 92✓3. sal✓81 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.430 kr/m² × 81 m² = 6.595.852 kr.
Weidekampsgade 69, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.392 kr./år
Alpha
-3.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.595.852 kr.
81.430 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
84.415 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.666.849 kr.
82.307 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.8896.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.4306.595.852 kr.-2.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.0404.863.279 kr.-28.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.5606.282.380 kr.-7.5 %8 comps same_road_250m, median 79 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.5567.092.072 kr.+4.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.1602.200.000 kr.-67.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-3.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år112.848 kr.
Salgspris6.595.852 kr.
Profit (1 års hold)-128.920 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-3.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år162.420 kr.
Salgspris6.859.686 kr.
Profit (1 års hold)184.486 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.8%
α (alpha)-3.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast13.8%
Gross rental/år171.336 kr.
Salgspris7.572.038 kr.
Profit (1 års hold)905.754 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)214.812 kr.
− Ejerudgifter/år-52.392 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.420 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.336 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.595.852 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-241.768 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-3.5%

Mægler

kr/m² (udbud)83.889 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-29normal
4.250.000 kr.52.469 kr./m²
2010-06-29normal
2.505.000 kr.30.926 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.250.000 kr.2023-06-29 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.9% pa
FMV implicerer15.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vandudsigt og aftensol i eftertragtet ejendom

Velkommen til Weidekampsgade 69, 3. th. – en fantastisk lys og indbydende gavllejlighed beliggende i den eftertragtede ejerforening Nicolineparken på Islands Brygge. Her får du en bolig, hvor de store vinduespartier, den gode loftshøjde og den veldisponerede planløsning skaber en helt særlig følelse af luft og rummelighed.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den store altan, hvorfra der er en smuk udsigt over vandet. Her kan eftermiddags- og aftensolen nydes i fulde drag, mens livet på Island