← Tilbage til on-market
Store Regnegade 19A, 3. mf
1110 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn
Udbudspris
6.195.000 kr.
98.333 kr/m²
Vores estimat
5.097.200 kr.
80.908 kr/m²
Udbudt over estimat
-17.7 %
-1.097.800 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -18.2 %
Comp-engineP10 78.304 · median 90.153 · P90 109.901 kr/m²7 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 31.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -18.2%!Comps usikre (7)✓Klassisk 1848✓3. sal✓63 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.908 kr/m² × 63 m² = 5.097.200 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1848
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.160 kr./år
Alpha
-18.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.097.200 kr.
80.908 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
98.953 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.174.463 kr.
82.134 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 98.333 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.908 | 5.097.200 kr. | -17.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.304 | 4.933.178 kr. | -20.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.153 | 5.679.641 kr. | -8.3 % | 7 comps inden for 1 km, median 580 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 109.901 | 6.923.745 kr. | +11.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.190 | 1.650.000 kr. | -73.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.5%
α (alpha)-18.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-16.5%
Gross rental/år110.160 kr.
Salgspris5.097.200 kr.
Profit (1 års hold)-1.026.660 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.7%
α (alpha)-18.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-11.7%
Gross rental/år160.056 kr.
Salgspris5.301.088 kr.
Profit (1 års hold)-772.876 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.3%
α (alpha)-18.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år232.351 kr.
Salgspris5.851.586 kr.
Profit (1 års hold)-150.083 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-56.160 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.160 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)232.351 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.097.200 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-1.136.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-18.2%
Mægler
kr/m² (udbud)98.333 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-07-05normal
3.575.000 kr.56.746 kr./m²
2021-02-19normal
3.402.000 kr.54.000 kr./m²
2007-10-17normal
2.400.000 kr.38.095 kr./m²
1999-10-12normal
948.920 kr.15.062 kr./m²
1994-06-02normal
388.000 kr.6.159 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.575.000 kr.2024-07-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer31.6% pa
FMV implicerer19.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-12.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot istandsat citylejlighed med stort køkken-alrum
Flot istandsat citylejlighed med stort køkken-alrumMidt i København K, på attraktive Store Regnegade, kan du nu overtage denne særdeles indbydende lejlighed på 63 m². Her får du en bolig, der er flot istandsat og gennemført i sit udtryk, samtidig med at de synlige loftsbjælker tilfører varme og karakter til de lyse rammer.Boligens naturlige samlingspunkt er det store køkken-alrum, hvor køkken, spiseplads og opholdsafdeling smelter flot sammen. Køkkenet er udført i mørke nuancer med elegante deta