Udbudspris
4.695.000 kr.
60.974 kr/m²
Vores estimat
4.639.595 kr.
60.254 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-55.405 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 56.260 · median 58.480 · P90 67.016 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -1.8%✓Sol 92✓1. sal✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.254 kr/m² × 77 m² = 4.639.595 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.816 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.639.595 kr.
60.254 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
61.364 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.717.703 kr.
61.269 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.974 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 60.254 | 4.639.595 kr. | -1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.260 | 4.332.017 kr. | -7.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.480 | 4.502.950 kr. | -4.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 63 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 67.016 | 5.160.229 kr. | +9.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.779 | 1.600.000 kr. | -65.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år108.264 kr.
Salgspris4.639.595 kr.
Profit (1 års hold)22.839 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år155.388 kr.
Salgspris4.825.179 kr.
Profit (1 års hold)255.547 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år275.098 kr.
Salgspris5.326.255 kr.
Profit (1 års hold)876.333 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-48.816 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.264 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.388 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.098 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.639.595 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-85.425 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)60.974 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-11-08normal
2.550.000 kr.33.117 kr./m²
2014-07-11normal
2.025.000 kr.26.299 kr./m²
2007-08-29normal
2.085.000 kr.27.078 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.550.000 kr.2016-11-08 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3V lejlighed, skøn dyb balkon, udsigt til byparken i attraktive E/F Porthuset
LejlighedenLys, luft og rene linjer går igen overalt i denne dejlige lejlighed, som nu kan blive jeres. Her kan I overtage en moderne bolig på 77 kvadratmeter med indbygget komfort. Der er bl.a. gennemgående gulvvarme og Gaggenau-hvidevarer i det flotte køkken, og dagslyset strømmer ind gennem store vinduespartier, der strækker sig fra gulv til loft og orienterer sig mod øst og vest. Fra entréen kan I tilgå et soveværelse med morgensol og et pænt badeværelse med integreret vaskesøjle. Dertil kom