Udbudspris
4.195.000 kr.
67.661 kr/m²
Vores estimat
4.029.072 kr.
64.985 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.0 %
-165.928 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.6 %
Comp-engineP10 59.539 · median 62.197 · P90 68.899 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Seller CAGR 5.2% pa — realistisk
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -4.6%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 90✓2. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.985 kr/m² × 62 m² = 4.029.072 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.208 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.029.072 kr.
64.985 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
68.097 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.093.930 kr.
66.031 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.661 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.985 | 4.029.072 kr. | -4.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.539 | 3.691.401 kr. | -12.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.197 | 3.856.209 kr. | -8.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 72 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 68.899 | 4.271.735 kr. | +1.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.935 | 1.050.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.4%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år91.272 kr.
Salgspris4.029.072 kr.
Profit (1 års hold)-101.676 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år129.216 kr.
Salgspris4.190.235 kr.
Profit (1 års hold)97.431 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.8%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år288.706 kr.
Salgspris4.625.375 kr.
Profit (1 års hold)692.060 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-35.208 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)129.216 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.706 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.029.072 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-192.948 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-4.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.661 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2008-03-19normal
1.695.000 kr.27.339 kr./m²
2002-10-30normal
950.000 kr.15.323 kr./m²
1996-02-15normal
358.000 kr.5.774 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.695.000 kr.2008-03-19 · 18 år siden
Udbudspris implicerer5.2% pa
FMV implicerer4.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 3V’er med to altaner og baghavefornemmelser i gården
LejlighedenI et roligt og centralt hjørne af Sundbyøster ligger dit kommende hjem og putter sig trygt og godt nær storbyens summen og de lokale, grønne områder. Her får du en lys treværelses lejlighed på 62 kvm med en planløsning, der passer til flere behov, uanset om du flytter ind alene, som par eller med en god ven. Kom med!Lejligheden har et lyst og enkelt udtryk med plankegulve, hvide vægge og moderne opdateringer, som gør den nem at flytte ind i og gøre personlig. Stuen samler hverdagen me