FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV manuelt herover hvis du har et bedre skøn.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.096 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.595.000 kr.
listPris fallback
Investeret
7.642.420 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.713.811 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år166.944 kr.
Salgspris7.595.000 kr.
Profit (1 års hold)119.524 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år235.056 kr.
Salgspris8.126.650 kr.
Profit (1 års hold)719.286 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år433.508 kr.
Salgspris8.719.060 kr.
Profit (1 års hold)1.510.148 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år227.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)295.152 kr.
− Ejerudgifter/år-60.096 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.944 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)433.508 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.595.000 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-47.420 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)88.314 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Mæglerbeskrivelse
Midt i byen. Langt fra larmen.
Der findes boliger midt i byen, hvor man stadig kan høre stilheden. Ikke fordi byen er langt væk, men fordi roen har fundet vej helt ind. Gemt i baghuset, trukket væk fra gaden og byens puls, møder man en atmosfære, der føles rolig og helstøbt fra første skridt. Gulvvarmen breder sig som en stille luksus under fødderne, den slags man hurtigt bliver afhængig af. Rummene hænger ubesværet sammen, lyset finder sin egen vej gennem boligen i løbet af dagen, og helheden føles varm, let og hjemlig. Her