iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Halfdansgade 1, 5. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
98.409 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
98.409 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 22.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓KBH-klassiker 1913✓Sol 100✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Halfdansgade 1, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.564 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
98.409 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
99.028 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.537.004 kr.
99.046 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.4096.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.4096.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.4851.550.000 kr.-76.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år83.076 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)42.256 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år123.468 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)342.448 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år272.350 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.192.790 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-51.564 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.350 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)98.409 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-06-26normal
4.325.000 kr.65.530 kr./m²
2017-04-19normal
3.310.000 kr.50.152 kr./m²
2008-04-03normal
1.825.000 kr.27.652 kr./m²
1998-07-14normal
715.000 kr.10.833 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.325.000 kr.2024-06-26 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.5% pa
FMV implicerer22.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse med sublim udsigt til Havneløbet

Penthouse med sublim udsigt til Havneløbet Med udsigt over havneløbet på Islands Brygge ligger denne herskabelige penthouselejlighed. Lejligheden breder sig på øverste etage i en charmerende ejendom fra 1913, og der venter dig en moderne bolig med fleksible indretningsmuligheder og dejlige lysindfald. Du får tre gode rum med mulighed for at gøre det til to, samt et køkken, et badeværelse og en sydvestvendt altan.Hver eneste dag ser du ud på vandet, skibene og livet på kajen, hvor mennesker stiml