iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålandsgade 20, 3. tv

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.745.000 kr.
78.021 kr/m²
Vores estimat
3.632.747 kr.
75.682 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.0 %
-112.253 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.6 %
Comp-engineP10 65.202 · median 72.912 · P90 79.611 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -3.6%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.682 kr/m² × 48 m² = 3.632.747 kr.
Ålandsgade 20, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.745.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.940 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.632.747 kr.
75.682 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.769.320 kr.
78.528 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.667.870 kr.
76.414 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.0213.745.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.6823.632.747 kr.-3.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1065.2023.129.677 kr.-16.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median72.9123.499.761 kr.-6.5 %8 comps inden for 250 m, median 71 m væk · high confidence
Comp-engine · P9079.6113.821.324 kr.+2.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering8.958430.000 kr.-88.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.1%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år58.980 kr.
Salgspris3.632.747 kr.
Profit (1 års hold)-77.593 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.7%
α (alpha)-3.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år88.356 kr.
Salgspris3.778.057 kr.
Profit (1 års hold)97.093 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år184.788 kr.
Salgspris4.170.394 kr.
Profit (1 års hold)585.861 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)127.296 kr.
− Ejerudgifter/år-38.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)88.356 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.788 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.745.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.470 kr.
= Tx-omkostning24.320 kr.
+ Tilbudspris3.745.000 kr.
= Total investeret3.769.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.632.747 kr.
− Investeret-3.769.320 kr.
= Spread-136.573 kr.
÷ Investeret÷ 3.769.320 kr.
= Alpha-3.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.021 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-09-12normal
1.995.000 kr.41.563 kr./m²
2012-08-20normal
850.000 kr.17.708 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 430.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2019-09-12 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Praktisk planløsning og en dejlig altan i hjertet af Amagerbro

LejlighedenDen studerende eller singlen, som drømmer om at finde sin første ejerbolig i byen, kan med fordel rette blikket mod det centrale Amagerbro – og når vi siger det centrale Amagerbro, mener vi så tæt på alle bydelens goder, som man overhovedet kommer, lige rundt om hjørnet fra Amager Centret og Amagerbro St. Her udbyder vi nu en pæn toværelses lejlighed, som passer perfekt til dig, der drømmer om et privat helle med en god rumfordeling og et uderum til de lune dage.Boligen fremstår, på t