Udbudspris
4.295.000 kr.
72.797 kr/m²
Vores estimat
4.249.953 kr.
72.033 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.0 %
-45.047 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.7 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.7%!Comps usikre (0)✓KBH-klassiker 1935✓Sol 78✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.033 kr/m² × 59 m² = 4.249.953 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
58d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.156 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.249.953 kr.
72.033 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
73.265 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.304.560 kr.
72.959 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.797 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.033 | 4.249.953 kr. | -1.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.407 | 850.000 kr. | -80.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år82.284 kr.
Salgspris4.249.953 kr.
Profit (1 års hold)9.617 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år120.516 kr.
Salgspris4.419.951 kr.
Profit (1 års hold)217.847 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år167.682 kr.
Salgspris4.878.946 kr.
Profit (1 års hold)724.008 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.
− Ejerudgifter/år-45.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.682 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.249.953 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-72.667 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)72.797 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-31family
977.500 kr.16.568 kr./m²
2012-03-14normal
999.000 kr.16.932 kr./m²
2007-10-09normal
1.250.000 kr.21.186 kr./m²
1997-10-05normal
440.000 kr.7.458 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
999.000 kr.2012-03-14 · 14 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer10.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 SKØNNE ALTANER
Den perfekte delelejlighed i FuglekvarteretEr I på udkig efter en toværelses lejlighed midt i byen? Så kan I nu sætte det perfekte punktum for boligjagten på en attraktiv adresse i Fuglekvarteret, hvor vi udbyder 59 kvadratmeter med alt fra klassisk charme til en delevenlig planløsning og hele to solrige altaner.Turen går gennem en ægte københavnerlejlighed med alt, hvad det indebærer af fine detaljer, så hjemmet prydes af både plankegulve, fyldningsdøre og stuk i stueloftet. Derudover får I en