Amager Strandvej 56C

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.295.000 kr.

79.537 kr/m²

Vores estimat

4.295.000 kr.

79.537 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

45/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness0/20

Bydel5/15

Market signals15/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2019)
·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 89✓Nybyg 2019✓54 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

54 m²

Værelser

Byggeår

2019

Udbudspris

4.295.000 kr.

Dage på markedet

69d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.323 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 47.100 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.295.000 kr.

79.537 kr./m² · fallback

Investeret

4.322.620 kr.

80.049 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.330.229 kr.

80.189 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	79.537	4.295.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	79.537	4.295.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	–	–	–	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.8%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.5%

= Total afkast0.8%

Gross rental/år63.060 kr.

Salgspris4.295.000 kr.

Profit (1 års hold)35.440 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.6%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.2%

= Total afkast5.6%

Gross rental/år96.108 kr.

Salgspris4.466.800 kr.

Profit (1 års hold)240.288 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.1%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.0%

= Total afkast19.1%

Gross rental/år214.198 kr.

Salgspris4.930.660 kr.

Profit (1 års hold)822.238 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år376.516 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-56.477 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.

= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (54) × 12 mdr

= Langtidsleje/år110.160 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.

− Ejerudgifter/år-47.100 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.060 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)96.108 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)214.198 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+25.770 kr.

= Tx-omkostning27.620 kr.

+ Tilbudspris4.295.000 kr.

= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.295.000 kr.

− Investeret-4.322.620 kr.

= Spread-27.620 kr.

÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.537 kr.

MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 2-værelses lejlighed på 54 m² i Amager – tæt på metro og natur

Moderne 2-værelses lejlighed på 54 m² i Amager – tæt på metro og natur Moderne 2-værelses ejerlejlighed på 54 m² i nyere byggeri ved Amager Denne lyse og velindrettede ejerlejlighed på 54 m² er opført i 2019 og fremstår med et moderne og minimalistisk udtryk. Boligen byder på en gennemtænkt planløsning, hvor de 2 værelser udnyttes optimalt for at skabe luft og rummelighed. Ejendommen er kendetegnet ved sin arkitektoniske profil med mørke træfacader, der står i en kontrast til de store vinduespa