iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 33, 4. th

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
77.394 kr/m²
Vores estimat
4.899.953 kr.
69.013 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.8 %
-595.047 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.4 %
Comp-engineP10 61.021 · median 67.494 · P90 73.478 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -11.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 41.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -11.4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.013 kr/m² × 71 m² = 4.899.953 kr.
Johan Kellers Vej 33, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.560 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.899.953 kr.
69.013 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
77.885 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.984.774 kr.
70.208 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.3945.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.0134.899.953 kr.-10.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1061.0214.332.492 kr.-21.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.4944.792.072 kr.-12.8 %8 comps same_road_250m, median 55 m væk · high confidence
Comp-engine · P9073.4785.216.962 kr.-5.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.6061.250.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.3%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-9.3%
Gross rental/år116.580 kr.
Salgspris4.899.953 kr.
Profit (1 års hold)-513.287 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.4%
α (alpha)-11.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år166.422 kr.
Salgspris5.095.951 kr.
Profit (1 års hold)-267.447 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.8%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år296.732 kr.
Salgspris5.625.146 kr.
Profit (1 års hold)392.058 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.140 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.982 kr.
− Ejerudgifter/år-49.560 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.422 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.732 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.899.953 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-629.867 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-11.4%

Mægler

kr/m² (udbud)77.394 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-01-12normal
2.750.000 kr.38.732 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2024-01-12 · 2 år siden
Udbudspris implicerer41.4% pa
FMV implicerer33.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemtænkt og farverig 3V'er på populære Johan Kellers Vej!

FÆLLESLÅN ER INDFRIET!LEJLIGHED: Øverst i ejendommen finder du denne enormt veludnyttede og velindrettede 3-værelses lejlighed. Sælger har kræset om detaljerne, og det gennemtænkte farvespil giver en helt unik stemning. Du bliver først mødt af entré med indbygget skab og god plads til opbevaring. Herfra har du adgang til det store køkken-alrum og stue i ét med udgang til altan. Rummet præges af et flot køkken i blå/grønne fronter med flot bordplade i banket stål. Her har man alle hårde hvidevare