Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.3%✓4. sal✓Sol 100✓74 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.844 kr/m² × 74 m² = 6.056.430 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.095.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.000 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.056.430 kr.
81.844 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.133.420 kr.
82.884 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.123.797 kr.
82.754 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.095.000 kr.
82.365 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.056.430 kr.
81.844 kr./m²
-0.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.050.000 kr.
27.703 kr./m²
-66.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år105.960 kr.
Salgspris6.056.430 kr.
Profit (1 års hold)28.970 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)-1.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år151.248 kr.
Salgspris6.480.380 kr.
Profit (1 års hold)498.208 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år278.914 kr.
Salgspris6.952.782 kr.
Profit (1 års hold)1.098.275 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-45.000 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.248 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.914 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.570 kr.
= Tx-omkostning38.420 kr.
+ Tilbudspris6.095.000 kr.
= Total investeret6.133.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.056.430 kr.
− Investeret-6.133.420 kr.
= Spread-76.990 kr.
÷ Investeret÷ 6.133.420 kr.
= Alpha-1.3%
Mægler
kr/m² (udbud)82.365 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-18normal
4.450.000 kr.60.135 kr./m²
2010-01-27normal
2.133.000 kr.28.824 kr./m²
2005-06-08normal
2.274.163 kr.30.732 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.450.000 kr.2022-02-18 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende lejlighed med stor solrig altan
Velkommen til Weidekampsgade 37, 4. tv. – en skøn og veldisponeret lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Islands Brygge, hvor du bor roligt og centralt med kort afstand til byens mange tilbud.Lejligheden byder på en gennemtænkt planløsning, hvor kvadratmeterne er optimalt udnyttet. Det store lysindfald skaber en lys og indbydende atmosfære i boligen, mens den store solrige altan fungerer som et ekstra opholdsrum i sommerhalvåret – perfekt til morgenkaffen, afslapning eller hyggelige middage