Udbudspris
6.095.000 kr.
82.365 kr/m²
Vores estimat
6.437.000 kr.
86.986 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.6 %
+342.000 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.9 %
Comp-engineP10 59.790 · median 79.083 · P90 86.414 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -4%✓4. sal✓α +4.9%✓Sol 100✓74 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.986 kr/m² × 74 m² = 6.437.000 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.095.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.000 kr./år
Alpha
4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.437.000 kr.
86.986 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.133.420 kr.
82.884 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.502.097 kr.
87.866 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.365 | 6.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.986 | 6.437.000 kr. | +5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.790 | 4.424.467 kr. | -27.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.083 | 5.852.152 kr. | -4.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 97 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.414 | 6.394.649 kr. | +4.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.703 | 2.050.000 kr. | -66.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.7%
α (alpha)4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år105.960 kr.
Salgspris6.437.000 kr.
Profit (1 års hold)409.540 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år151.248 kr.
Salgspris6.694.480 kr.
Profit (1 års hold)712.308 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.3%
α (alpha)4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast24.3%
Gross rental/år278.914 kr.
Salgspris7.389.676 kr.
Profit (1 års hold)1.535.170 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-45.000 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.248 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.914 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.570 kr.
= Tx-omkostning38.420 kr.
+ Tilbudspris6.095.000 kr.
= Total investeret6.133.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.437.000 kr.
− Investeret-6.133.420 kr.
= Spread303.580 kr.
÷ Investeret÷ 6.133.420 kr.
= Alpha4.9%
Mægler
kr/m² (udbud)82.365 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-18normal
4.450.000 kr.60.135 kr./m²
2010-01-27normal
2.133.000 kr.28.824 kr./m²
2005-06-08normal
2.274.163 kr.30.732 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.450.000 kr.2022-02-18 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende lejlighed med stor solrig altan
Velkommen til Weidekampsgade 37, 4. tv. – en skøn og veldisponeret lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Islands Brygge, hvor du bor roligt og centralt med kort afstand til byens mange tilbud.Lejligheden byder på en gennemtænkt planløsning, hvor kvadratmeterne er optimalt udnyttet. Det store lysindfald skaber en lys og indbydende atmosfære i boligen, mens den store solrige altan fungerer som et ekstra opholdsrum i sommerhalvåret – perfekt til morgenkaffen, afslapning eller hyggelige middage