iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vagtelvej 57, 3. th

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.950.000 kr.
70.833 kr/m²
Vores estimat
6.003.170 kr.
71.466 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.9 %
+53.170 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.3 %
Comp-engineP10 56.796 · median 65.375 · P90 85.644 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·62 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 19.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 2 · 1
Beton 1969!Comps usikre (8)!α +0.3%Sol 1003. sal84 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.466 kr/m² × 84 m² = 6.003.170 kr.
Vagtelvej 57, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
5.950.000 kr.
Dage på markedet
62d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.008 kr./år
Alpha
0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.003.170 kr.
71.466 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.987.550 kr.
71.280 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.115.300 kr.
72.801 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.8335.950.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.4666.003.170 kr.+0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.7964.770.835 kr.-19.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.3755.491.515 kr.-7.7 %8 comps samme postnummer, median 596 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9085.6447.194.070 kr.+20.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering19.0481.600.000 kr.-73.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.8%
α (alpha)0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år150.672 kr.
Salgspris6.003.170 kr.
Profit (1 års hold)166.292 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.8%
α (alpha)0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år214.176 kr.
Salgspris6.243.297 kr.
Profit (1 års hold)469.923 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.1%
α (alpha)0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast20.1%
Gross rental/år302.484 kr.
Salgspris6.891.639 kr.
Profit (1 års hold)1.206.574 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.184 kr.
− Ejerudgifter/år-61.008 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.672 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.176 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.484 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.950.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.950.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.950.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.700 kr.
= Tx-omkostning37.550 kr.
+ Tilbudspris5.950.000 kr.
= Total investeret5.987.550 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.003.170 kr.
− Investeret-5.987.550 kr.
= Spread15.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.987.550 kr.
= Alpha0.3%

Mægler

kr/m² (udbud)70.833 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-09-24normal
4.195.000 kr.49.940 kr./m²
2017-01-30family
930.000 kr.11.071 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.195.000 kr.2024-09-24 · 2 år siden
Udbudspris implicerer19.1% pa
FMV implicerer19.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3V-lejlighed i Fuglebakkekvarteret med sydvendt altan og elevator

På Vagtelvej 57, 3. th, 2000 Frederiksberg, finder I en skøn ejerlejlighed på 84 m², beliggende i det eftertragtede Fuglebakkekvarter. Denne bolig byder på en perfekt kombination af moderne komfort og en rolig beliggenhed. Lejligheden er ideel for både familier og par, der ønsker at bo i et område med nem adgang til byens mange faciliteter. Lejligheden imponerer med et åbent køkken-alrum, der blev opdateret i 2021, og som fungerer som boligens centrale samlingspunkt. Det moderne køkken er udstyret med kvalitetsapparater og rigelig skabsplads, hvilket gør det ideelt til både hverdagens måltider og festlige sammenkomster. Fra alrummet er der udgang til en sydvendt altan, hvor I kan nyde solens stråler og den friske luft. Boligen rummer mulighed for to soveværelser, der kan tilpasses jeres behov, hvad enten det er som soveværelser, kontor eller hobbyrum. Badeværelset er moderne indrettet med en vaskesøjle, og der er et separat toilet, hvilket gør hverdagen bekvem. Overalt i lejligheden er der lagt nye gulve, der tilføjer en elegant og tidløs æstetik. Ejendommen er udstyret med en elevator, hvilket gør det nemt at komme til og fra lejligheden. Derudover tilbyder ejendommen fælles parkering og en hyggelig legeplads, hvilket er en stor fordel i dette populære område. Beliggenheden er særligt attraktiv for børnefamilier, da lejligheden er tilknyttet den eftertragtede Skolen på Duevej. Fuglebakkekvarteret er kendt for sine rolige omgivelser og charmerende atmosfære, og I vil her have nem adgang til både grønne områder og et væld af indkøbsmuligheder samt caféer. Med denne lejlighed får I en unik mulighed for at bo i en historisk og levende bydel, hvor både ro og byliv er inden for rækkevidde. Den veldrevne ejerforening sikrer, at fællesarealerne altid er velholdte, og der er styr på økonomien. Dette er en boligoplevelse, der kombinerer moderne komfort med en fantastisk beliggenhed på Frederiksberg.