iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vagtelvej 57, 3. th

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -10.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 19.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 0 · 2
Beton 1969α -10.7%3. sal84 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.630 kr/m² × 84 m² = 5.344.901 kr.
Vagtelvej 57, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
5.950.000 kr.
Dage på markedet
2d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.008 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.344.901 kr.
63.630 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.987.550 kr.
71.280 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.460.957 kr.
65.011 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.950.000 kr.
70.833 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.344.901 kr.
63.630 kr./m²
-10.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
19.048 kr./m²
-73.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år150.672 kr.
Salgspris5.344.901 kr.
Profit (1 års hold)-491.977 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.2%
α (alpha)-10.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år214.176 kr.
Salgspris5.719.044 kr.
Profit (1 års hold)-54.330 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.1%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år302.484 kr.
Salgspris6.135.946 kr.
Profit (1 års hold)450.881 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.184 kr.
− Ejerudgifter/år-61.008 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.672 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.176 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.484 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.950.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.950.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.950.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.700 kr.
= Tx-omkostning37.550 kr.
+ Tilbudspris5.950.000 kr.
= Total investeret5.987.550 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.344.901 kr.
− Investeret-5.987.550 kr.
= Spread-642.649 kr.
÷ Investeret÷ 5.987.550 kr.
= Alpha-10.7%

Mægler

kr/m² (udbud)70.833 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-09-24normal
4.195.000 kr.49.940 kr./m²
2017-01-30family
930.000 kr.11.071 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.195.000 kr.2024-09-24 · 2 år siden
Udbudspris implicerer19.1% pa
FMV implicerer12.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3V-lejlighed i Fuglebakkekvarteret med sydvendt altan og elevator

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - På Vagtelvej 57, 3. th, 2000 Frederiksberg, finder I en skøn ejerlejlighed på 84 m², beliggende i det eftertragtede Fuglebakkekvarter. Denne bolig byder på en perfekt kombination af moderne komfort og en rolig beliggenhed. Lejligheden er ideel for både familier og par, der ønsker at bo i et område med nem adgang til byens mange faciliteter. Lejligheden imponerer med et åbent køkken-alrum, der blev opdateret i 2021, og som fungerer som boligens centrale samlingspunkt. Det moderne køkken er udstyret med kvalitetsapparater og rigelig skabsplads, hvilket gør det ideelt til både hverdagens måltider og festlige sammenkomster. Fra alrummet er der udgang til en sydvendt altan, hvor I kan nyde solens stråler og den friske luft. Boligen rummer mulighed for to soveværelser, der kan tilpasses jeres behov, hvad enten det er som soveværelser, kontor eller hobbyrum. Badeværelset er moderne indrettet med en vaskesøjle, og der er et separat toilet, hvilket gør hverdagen bekvem. Overalt i lejligheden er der lagt nye gulve, der tilføjer en elegant og tidløs æstetik. Ejendommen er udstyret med en elevator, hvilket gør det nemt at komme til og fra lejligheden. Derudover tilbyder ejendommen fælles parkering og en hyggelig legeplads, hvilket er en stor fordel i dette populære område. Beliggenheden er særligt attraktiv for børnefamilier, da lejligheden er tilknyttet den eftertragtede Skolen på Duevej. Fuglebakkekvarteret er kendt for sine rolige omgivelser og charmerende atmosfære, og I vil her have nem adgang til både grønne områder og et væld af indkøbsmuligheder samt caféer. Med denne lejlighed får I en unik mulighed for at bo i en historisk og levende bydel, hvor både ro og byliv er inden for rækkevidde. Den veldrevne ejerforening sikrer, at fællesarealerne altid er velholdte, og der er styr på økonomien. Dette er en boligoplevelse, der kombinerer moderne komfort med en fantastisk beliggenhed på Frederiksberg.