Udbudspris
5.995.000 kr.
69.709 kr/m²
Vores estimat
6.094.267 kr.
70.864 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+99.267 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.0 %
Comp-engineP10 50.968 · median 71.535 · P90 81.971 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +1.0%✓Sol 90✓Nybyg 2020✓1. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.864 kr/m² × 86 m² = 6.094.267 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.904 kr./år
Alpha
1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.094.267 kr.
70.864 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
70.149 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.185.838 kr.
71.928 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.709 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.864 | 6.094.267 kr. | +1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.968 | 4.383.217 kr. | -26.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.535 | 6.152.040 kr. | +2.6 % | 8 comps samme postnummer, median 2619 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 81.971 | 7.049.510 kr. | +17.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år130.536 kr.
Salgspris6.094.267 kr.
Profit (1 års hold)191.983 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år183.168 kr.
Salgspris6.338.038 kr.
Profit (1 års hold)488.386 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.3%
α (alpha)1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år331.607 kr.
Salgspris6.996.219 kr.
Profit (1 års hold)1.295.006 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-44.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.536 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.168 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)331.607 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.094.267 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread61.447 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)69.709 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med stor altan tæt på Amager Strandpark
Lejligheden Med et nyere årstal som 2020 forventer man rene linjer og lækre faciliteter – og her er der ingen overraskelser, for det er netop, hvad der venter dig i denne 86 kvm lejlighed. Imens bugner Strandlodsvej med caféer, indkøb og mere til, ligesom skønne Amager Strandpark venter bare en gåtur fra adressen. Dyp i Øresund bliver hurtigt et fast ritual i hverdagen, og takket være den nærliggende metro går der kun et kvarter, fra du træder ud ad døren, og til du står i Indre By.Fra stuen er