iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Christianshavns Voldgade 3, 3. th

1424 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.495.000 kr.
110.325 kr/m²
Vores estimat
8.495.000 kr.
110.325 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1894)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 90✓Klassisk 1894✓3. sal✓77 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Christianshavns Voldgade 3, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1894
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.380 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.495.000 kr.
110.325 kr./m² · fallback
Investeret
8.547.820 kr.
111.011 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.577.584 kr.
111.397 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris110.3258.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM110.3258.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.2732.100.000 kr.-75.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år135.900 kr.
Salgspris8.495.000 kr.
Profit (1 års hold)83.080 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år196.884 kr.
Salgspris8.834.800 kr.
Profit (1 års hold)483.864 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år426.224 kr.
Salgspris9.752.260 kr.
Profit (1 års hold)1.630.664 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.264 kr.
− Ejerudgifter/år-67.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.884 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)426.224 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.495.000 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-52.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)110.325 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-03-09normal
2.375.000 kr.30.844 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.375.000 kr.2012-03-09 · 14 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sydvendt altan med direkte udsigt til Christianshavns vold og stort opholdsrum med fantastisk lysindfald.

På Christianshavns Voldgade 3, 3. th. finder du en velindrettet lejlighed med en beliggenhed, der er svær at overse. Fra den sydvendte altan er der direkte udsigt til Christianshavns Vold, og med hele fire altandøre fra stuen bliver uderummet en naturlig forlængelse af boligen.Lejlighedens store stue er i dag blevet endnu mere rummelig, efter væggen til det tidligere tredje værelse er fjernet. Det giver et åbent opholdsrum med god plads til både spisebord og sofaarrangement. Det flotte sildebens