← Tilbage til on-market
Drejøgade 26C, 3. 301
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
5.495.000 kr.
85.859 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
85.859 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 62.150 · median 73.019 · P90 84.709 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Seller CAGR 22.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -15%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 83✓3. sal✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1974
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.248 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
85.859 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
86.403 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.558.153 kr.
86.846 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.859 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.859 | 5.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 62.150 | 3.977.592 kr. | -27.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.019 | 4.673.199 kr. | -15.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 54 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.709 | 5.421.360 kr. | -1.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.531 | 1.250.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år98.352 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)63.532 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år144.432 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)329.412 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år284.521 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.062.961 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-55.248 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.432 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)284.521 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)85.859 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-03-19normal
3.675.000 kr.57.422 kr./m²
2021-09-02normal
3.745.000 kr.58.516 kr./m²
2021-03-29normal
2.750.000 kr.42.969 kr./m²
2003-08-22normal
1.125.000 kr.17.578 kr./m²
1999-05-19normal
838.000 kr.13.094 kr./m²
1996-09-22normal
476.000 kr.7.438 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.675.000 kr.2024-03-19 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.3% pa
FMV implicerer22.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker lejlighed med stor altan og fælles tagterrasse
Lækker lejlighed med stor altan og fælles tagterrasse. Den attraktive lejlighed, som du her skal se nærmere på, er renoveret for et par år siden, hvilket efterlader dig et indflytningsklart og strømlinet hjem. Beliggenheden følger trop, for det er i gåafstand til Fælledparken, Østerbrogade og bydelens mange tilbud, du fremover får hjemme. Velkommen.Der venter en nem og bekvem hverdag for førstegangskøberne, parret eller de ældre købere, der ønsker at downsize. Flotte gulve breder sig ud i bol