iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Munkensvej 12, 4. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.100.000 kr.
81.333 kr/m²
Vores estimat
6.025.566 kr.
80.341 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-74.434 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 69.491 · median 78.556 · P90 84.118 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1911)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 29.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -1.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1911✓Sol 100✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.341 kr/m² × 75 m² = 6.025.566 kr.
Munkensvej 12, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1911
Udbudspris
6.100.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.456 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.025.566 kr.
80.341 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.138.450 kr.
81.846 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.139.423 kr.
81.859 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris81.3336.100.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.3416.025.566 kr.-1.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.4915.211.819 kr.-14.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.5565.891.678 kr.-3.4 %8 comps inden for 250 m, median 100 m væk · high confidence
Comp-engine · P9084.1186.308.813 kr.+3.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.0001.500.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år152.544 kr.
Salgspris6.025.566 kr.
Profit (1 års hold)39.660 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år209.244 kr.
Salgspris6.266.589 kr.
Profit (1 års hold)337.383 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år327.036 kr.
Salgspris6.917.350 kr.
Profit (1 års hold)1.105.936 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)245.700 kr.
− Ejerudgifter/år-36.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)209.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)327.036 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.100.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.100.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.100.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.600 kr.
= Tx-omkostning38.450 kr.
+ Tilbudspris6.100.000 kr.
= Total investeret6.138.450 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.025.566 kr.
− Investeret-6.138.450 kr.
= Spread-112.884 kr.
÷ Investeret÷ 6.138.450 kr.
= Alpha-1.8%

Mægler

kr/m² (udbud)81.333 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-03-15normal
3.625.000 kr.48.333 kr./m²
2008-08-31normal
1.625.000 kr.21.667 kr./m²
2007-06-23family
1.488.000 kr.19.840 kr./m²
2003-07-30normal
1.395.000 kr.18.600 kr./m²
2002-09-10normal
893.000 kr.11.907 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.625.000 kr.2024-03-15 · 2 år siden
Udbudspris implicerer29.7% pa
FMV implicerer28.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En lille oase over byen

På fjerde sal på Munkensvej ligger en lejlighed, hvor planløsningen, de klassiske detaljer og altanen går op i en højere enhed. De 75 m² er indrettet med en stor stue og to gode værelser, så der er plads til både hverdagsliv, gæster og de behov, der kan ændre sig med tiden.Stuen er hjemmets naturlige samlingspunkt med god plads til både spisebord og sofagruppe. Herfra fører dobbelte fyldningsdøre ind til det ene af lejlighedens to værelser. Bruger du det som soveværelse, får du en planløsning me