iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Englandsvej 12B, 4. th

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.295.000 kr.
62.246 kr/m²
Vores estimat
4.127.543 kr.
59.819 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-167.457 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 50.534 · median 55.053 · P90 74.883 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 1 · 2
Støjgadeα -4.5%!Comps usikre (8)4. salKBH-klassiker 1935Sol 10069 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.819 kr/m² × 69 m² = 4.127.543 kr.
Englandsvej 12B, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.216 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.127.543 kr.
59.819 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
62.647 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.196.061 kr.
60.812 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.2464.295.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM59.8194.127.543 kr.-3.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1050.5343.486.825 kr.-18.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median55.0533.798.640 kr.-11.6 %8 comps inden for 1 km, median 320 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9074.8835.166.893 kr.+20.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering15.9421.100.000 kr.-74.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år95.544 kr.
Salgspris4.127.543 kr.
Profit (1 års hold)-99.533 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.7%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år137.772 kr.
Salgspris4.292.645 kr.
Profit (1 års hold)107.797 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år178.512 kr.
Salgspris4.738.419 kr.
Profit (1 års hold)594.311 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-45.216 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.772 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.512 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.127.543 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-195.077 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-4.5%

Mægler

kr/m² (udbud)62.246 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-02-26normal
2.350.000 kr.34.058 kr./m²
2016-06-30normal
1.775.000 kr.25.725 kr./m²
2006-01-25family
1.163.000 kr.16.855 kr./m²
2003-11-21normal
1.060.000 kr.15.362 kr./m²
1997-03-20normal
399.800 kr.5.794 kr./m²
1994-11-30normal
260.000 kr.3.768 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2020-02-26 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot og velindrettet 2-værelses lejlighed med en fantastisk udsigt over København og Eberts Villaby

Velkommen til Englandsvej 12B, 4. th., 2300 København S – en flot, lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 69 m², beliggende højt på 4. sal og med en helt fantastisk udsigt over København og den charmerende Eberts Villaby. Her får du en lejlighed, hvor den gode beliggenhed, den høje placering, det naturlige lysindfald og den imponerende udsigt går hånd i hånd og skaber nogle særdeles attraktive rammer for et moderne københavnerliv. Lejligheden fremstår flot og lys og har en god og funktionel indretning, som gør det nemt at skabe et hyggeligt og personligt hjem. Det relativt nye køkken er en særlig kvalitet og bidrager med et moderne og indbydende udtryk, samtidig med at det fungerer som et praktisk omdrejningspunkt i hverdagen. De 69 m² er godt udnyttet og giver gode muligheder for at indrette lejligheden med en naturlig opdeling mellem opholdsrum og soveværelse. Den lyse stue har gode indretningsmuligheder med plads til både sofaarrangement, spiseplads og hyggelige stunder med familie og venner, mens soveværelset giver mulighed for en rolig afdeling med plads til seng og garderobe. En af lejlighedens absolut største kvaliteter er den høje placering på 4. sal, som giver et fantastisk kig over byens tage og videre ud over Eberts Villaby. Udsigten giver lejligheden en helt særlig atmosfære og skaber en følelse af luft og rummelighed, som man sjældent får i en centralt beliggende københavnerlejlighed. Her kan man følge byens liv fra oven og samtidig nyde den rolige og grønne karakter, som Eberts Villaby tilfører området. Eberts Villaby er et historisk og charmerende villakvarter på Amager, og kontrasten mellem de klassiske villaer, grønne træer og Københavns bymæssige skyline giver et særdeles flot panorama fra lejligheden. Beliggenheden på Englandsvej er samtidig yderst praktisk, da du har kort afstand til et væld af dagligdagens fornødenheder. I nærområdet finder du gode muligheder for indkøb, dagligvarebutikker, specialbutikker, caféer og restauranter, mens Amagerbrogade byder på et bredt udvalg af shopping, spisesteder og byliv. Området har en dejlig blanding af det klassiske Amager og det moderne København, hvilket gør det attraktivt for både unge, par og familier. Når hverdagen skal nydes, er der rig mulighed for at tage en kaffe på en lokal café, spise ude på en af områdets restauranter eller blot gå en tur i de omkringliggende gader og grønne områder. Der er desuden gode muligheder for offentlig transport fra området, og busforbindelserne på blandt andet Englandsvej gør det nemt at komme rundt på Amager og videre ind mod resten af København. Metroen er ligeledes inden for overskuelig afstand, hvilket gør adressen attraktiv for pendlere, studerende og andre, der ønsker nem adgang til byen uden at være afhængige af bil. Samtidig er cyklen et oplagt transportmiddel fra adressen, og herfra er der gode forbindelser til både Københavns centrum, Amager Strandpark og resten af København. Området omkring Englandsvej giver dermed en rigtig god kombination af byliv, indkøb, caféer, grønne områder og transportmuligheder. Det er en beliggenhed, hvor du kan have en aktiv hverdag tæt på alle byens tilbud og samtidig komme hjem til en flot og lys lejlighed, der ligger højt og giver dig mulighed for at trække dig tilbage fra byens tempo. Englandsvej 12B, 4. th. er derfor en lejlighed, der i høj grad skal opleves. Kombinationen af 69 m², to gode værelser, et relativt nyt køkken, et flot og lyst udtryk og ikke mindst den kanonflotte udsigt over København, gør lejligheden til et særdeles attraktivt sted at bo. Her får du en lejlighed med masser af københavnerstemning, en beliggenhed tæt på alt det, der får hverdagen til at fungere, og en udsigt, som bliver ved med at være en fornøjelse at komme hjem til. En flot, lys og indbydende lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Amager – perfekt til dig, der ønsker København lige uden for døren og samtidig gerne vil kunne nyde byen fra oven. En lejlighed der skal opleves