← Tilbage til on-market
Forhåbningsholms Alle 17A, 1. mf
1904 Frederiksberg C · home · home Frederiksberg
Udbudspris
5.695.000 kr.
98.190 kr/m²
Vores estimat
5.695.000 kr.
98.190 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 56.397 · median 64.541 · P90 84.228 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 73✓1. sal✓58 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.268 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
98.190 kr./m² · fallback
Investeret
5.731.020 kr.
98.811 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.757.497 kr.
99.267 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 98.190 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.190 | 5.695.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 56.397 | 3.271.044 kr. | -42.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.541 | 3.743.384 kr. | -34.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 649 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.228 | 4.885.239 kr. | -14.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.276 | 1.350.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år98.892 kr.
Salgspris5.695.000 kr.
Profit (1 års hold)62.872 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år142.740 kr.
Salgspris5.922.800 kr.
Profit (1 års hold)334.520 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år204.534 kr.
Salgspris6.537.860 kr.
Profit (1 års hold)1.011.374 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.008 kr.
− Ejerudgifter/år-47.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.740 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)204.534 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.695.000 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-36.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)98.190 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-09-06normal
3.100.000 kr.53.448 kr./m²
2014-06-27normal
2.200.000 kr.37.931 kr./m²
2013-07-11normal
2.000.000 kr.34.483 kr./m²
2008-01-05other
1.500.000 kr.25.862 kr./m²
2006-01-25normal
1.850.000 kr.31.897 kr./m²
1994-11-26normal
332.000 kr.5.724 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2019-09-06 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses med skønneste lysindfald - altan, elevator og privat parkeringsplads
I smørhullet mellem Frederiksberg og Indre By har vi nu fornøjelsen af at præsentere en flot og moderne lejlighed, som byder på en god indretning og skøn, vestvendt altan. Her kommer du til at bo få skridt fra både Gammel Kongevej og Søerne, mens de indre rammer emmer af overskud, kvalitet og detaljer, som der er kræset for. Kort fortalt: et hjem fra øverste hylde.Kvadratmeterne er velfordelte i en planløsning, der forbinder stue og køkken-alrum. For enden træder du direkte ud på altanen, og sto