Bjelkes Allé 36B

2200 København N · danbolig · danbolig Nørrebro

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.795.000 kr.

88.796 kr/m²

Vores estimat

4.795.000 kr.

88.796 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

38/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
·Tier-B bydel (noerrebro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 2 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1969✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 69✓54 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

54 m²

Værelser

Byggeår

1969

Udbudspris

4.795.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 54.240 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.795.000 kr.

88.796 kr./m² · fallback

Investeret

4.825.620 kr.

89.363 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.826.590 kr.

89.381 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	88.796	4.795.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	88.796	4.795.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	16.852	910.000 kr.	-81.0 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.7%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.3%

= Total afkast0.7%

Gross rental/år62.400 kr.

Salgspris4.795.000 kr.

Profit (1 års hold)31.780 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.4%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.0%

= Total afkast5.4%

Gross rental/år97.392 kr.

Salgspris4.986.800 kr.

Profit (1 års hold)258.572 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.5%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.3%

= Total afkast17.5%

Gross rental/år158.598 kr.

Salgspris5.504.660 kr.

Profit (1 års hold)837.638 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (54) × 12 mdr

= Langtidsleje/år116.640 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.

− Ejerudgifter/år-54.240 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.400 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)97.392 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)158.598 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+28.770 kr.

= Tx-omkostning30.620 kr.

+ Tilbudspris4.795.000 kr.

= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.795.000 kr.

− Investeret-4.825.620 kr.

= Spread-30.620 kr.

÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.796 kr.

Mæglerdanbolig Nørrebro

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2016-07-23family

1.575.000 kr.29.167 kr./m²

2006-09-04normal

1.425.000 kr.26.389 kr./m²

2005-03-28normal

920.000 kr.17.037 kr./m²

2004-10-26normal

610.000 kr.11.296 kr./m²

2000-08-03normal

610.000 kr.11.296 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.425.000 kr.2006-09-04 · 20 år siden

Udbudspris implicerer6.3% pa

FMV implicerer6.3% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Aflukket have og fantastisk placering midt i det attraktive Stefansgade-kvarter!

LEJLIGHED: På en af Nørrebros bedste adresser, finder man denne skønne lejlighed, med helt unik og aflukket have. Man har egen indgang fra den hyggelige gade og bliver budt velkommen af imponerende udeareal. Du er helt privat aflukket, med masser af plads til både havebord og loungemiljø. Dette er meget sjældent set i dette område og en enestående mulighed. Indenfor bydes man velkommen af god entré. Køkken er i stilrene hvide elementer med vaskemaskine. Det ligger med den store stue i forlængels