iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Jagtvej 57, 3. tv

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.750.000 kr.
79.082 kr/m²
Vores estimat
7.750.000 kr.
79.082 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1906✓Sol 95✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Jagtvej 57, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
98 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 74.256 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.750.000 kr.
79.082 kr./m² · fallback
Investeret
7.798.350 kr.
79.575 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.838.543 kr.
79.985 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.0827.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.0827.750.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.8981.950.000 kr.-74.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år137.424 kr.
Salgspris7.750.000 kr.
Profit (1 års hold)89.074 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år200.928 kr.
Salgspris8.060.000 kr.
Profit (1 års hold)462.578 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år234.412 kr.
Salgspris8.897.000 kr.
Profit (1 års hold)1.333.062 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (98) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.184 kr.
− Ejerudgifter/år-74.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.424 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.928 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)234.412 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.750.000 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread-48.350 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.082 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-03-31normal
4.200.000 kr.42.857 kr./m²
2018-10-25family
1.635.700 kr.16.691 kr./m²
2010-12-10normal
1.975.000 kr.20.153 kr./m²
2000-12-13normal
1.256.000 kr.12.816 kr./m²
1998-09-20normal
951.220 kr.9.706 kr./m²
1994-07-26normal
450.000 kr.4.592 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2020-03-31 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor klassisk lejlighed med sydvendt altan

Nu udbydes en særdeles indbydende lejlighed på 3. sal i den smukke ejendom fra 1906. Her strømmer lyset ind og udsigten åbner sig mod trætoppene på Assistens Kirkegård. Samtidig får du en sydvendt altan, hvor solen kan nydes ugeneret. Hjemmet fremstår velholdt og byder på masser af de eftertragtede klassiske detaljer.Indenfor folder boligen sig ud med to stemningsfulde stuer en suite, et reelt og rummeligt værelse, spisekøkken og badeværelse. Fra fordelingsgangen ledes du videre til de to stuer,