Udbudspris
4.995.000 kr.
71.357 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
71.357 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1967) — lavere standard
- ·Seller CAGR 21.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1967✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 89✓1. sal✓70 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1967
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.952 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
71.357 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
71.812 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.076.141 kr.
72.516 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.357 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.357 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.143 | 1.550.000 kr. | -69.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år113.448 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)81.628 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år166.368 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)334.348 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år188.850 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)896.290 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-62.952 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.368 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.850 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)71.357 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-30normal
2.775.000 kr.39.643 kr./m²
2018-06-14normal
2.600.000 kr.37.143 kr./m²
2012-01-27normal
1.250.000 kr.17.857 kr./m²
2003-10-08normal
1.250.000 kr.17.857 kr./m²
2001-08-24normal
912.300 kr.13.033 kr./m²
1999-05-31normal
630.000 kr.9.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.775.000 kr.2023-08-30 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.6% pa
FMV implicerer21.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG - SVØMMEHALSKVARTERET
Det er med stor fornøjelse, at vi kan byde velkommen til denne flotte lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Frederiksberg. Lejligheden ligger i det eftertragtede Svømmehalskvarter, blot få skridt fra metroen ved Aksel Møllers Have og det pulserende byliv langs Falkoner Allé og Godthåbsvej. Boligen fremstår 100 % indflytningsklar med en god planløsning, flot køkken og bad, flotte egetræsgulve, gode parkeringsforhold samt elevator i ejendommen.Kort fortalt får du en bolig og en beliggenhed, de