iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rådmand Steins Alle 19, 3. th

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
54.406 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
54.406 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1956✗α -0.6%!Ingen AVM!101 m² stor✓Sol 100✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rådmand Steins Alle 19, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.584 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
54.406 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
54.751 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.664.101 kr.
56.080 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris54.4065.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM54.4065.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.3071.950.000 kr.-64.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år204.936 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)170.116 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield5.1%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år281.292 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)466.272 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast19.8%
Gross rental/år313.908 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.092.348 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år254.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)330.876 kr.
− Ejerudgifter/år-49.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)204.936 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)281.292 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)313.908 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)54.406 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-05normal
3.995.000 kr.39.554 kr./m²
2017-08-09normal
3.095.000 kr.30.644 kr./m²
2012-11-19family
1.700.000 kr.16.832 kr./m²
2010-03-23normal
1.690.000 kr.16.733 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.995.000 kr.2021-03-05 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys hjørnelejlighed med sydvendt altan og udsigt til boldbanerne

Det er bestemt nydelige rammer, der venter her på Rådmand Steins Alle på Frederiksberg. En treværelses lejlighed med en rigtig god indretning, en solrig altan og en skøn udsigt over Frederiksberg Boldklubs baner. For 1,5 år siden blev næsten hele lejligheden malet, mens gulvene blev ordnet og badeværelset opdateret i 2021. Der afgår busser ind til byen lige ude foran døren, og I kan gå til Ålholm Station på bare fem minutter - velkommen til!Som hjørnelejlighed får boligen ekstra lys, og da bygge