iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Møllers Allé 2A, 5. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
57.240 kr/m²
Vores estimat
5.793.983 kr.
60.354 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.4 %
+298.983 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.8 %
Comp-engineP10 50.750 · median 60.848 · P90 64.070 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2012)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 24.2% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +6%✓5. sal✓α +4.8%✓Sol 92✓Nybyg 2012✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.354 kr/m² × 96 m² = 5.793.983 kr.
C.F. Møllers Allé 2A, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
96 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.872 kr./år
Alpha
4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.793.983 kr.
60.354 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
57.602 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.905.667 kr.
61.517 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris57.2405.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.3545.793.983 kr.+5.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1050.7504.871.991 kr.-11.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median60.8485.841.399 kr.+6.3 %8 comps same_road_250m, median 72 m væk · high confidence
Comp-engine · P9064.0706.150.733 kr.+11.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.8332.000.000 kr.-63.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.5%
α (alpha)4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år148.968 kr.
Salgspris5.793.983 kr.
Profit (1 års hold)413.131 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.5%
α (alpha)4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år207.720 kr.
Salgspris6.025.742 kr.
Profit (1 års hold)703.642 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.6%
α (alpha)4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast24.6%
Gross rental/år277.042 kr.
Salgspris6.651.492 kr.
Profit (1 års hold)1.398.714 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)254.592 kr.
− Ejerudgifter/år-46.872 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)148.968 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)207.720 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.042 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.793.983 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread264.163 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha4.8%

Mægler

kr/m² (udbud)57.240 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-05normal
4.425.000 kr.46.094 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.425.000 kr.2025-02-05 · 1 år siden
Udbudspris implicerer24.2% pa
FMV implicerer30.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret ejerlejlighed på 96 kvm med stor altan

På en attraktiv adresse i København S finder I denne lyse og veldisponerede ejerlejlighed på 96 m². Ejendommen er opført i 2012, og boligen byder på tre gode værelser, et stort åbent opholdsrum og en rummelig altan, der giver lejligheden et ekstra opholdsrum i sommerhalvåret. Store vinduespartier trækker dagslyset langt ind i boligen, mens gennemgående trægulve skaber en varm og sammenhængende stil.Hjemmets naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum og stuen. Køkkenet er holdt i et enkelt,