iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amager Strandvej 58F, 2. 1

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.450.000 kr.
90.845 kr/m²
Vores estimat
6.450.000 kr.
90.845 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2018)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (0)!Ingen AVM✓Sol 95✓Nybyg 2018✓2. sal✓71 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Amager Strandvej 58F, 2. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.450.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.700 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.450.000 kr.
90.845 kr./m² · fallback
Investeret
6.490.550 kr.
91.416 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.512.217 kr.
91.721 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.8456.450.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.8456.450.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år103.140 kr.
Salgspris6.450.000 kr.
Profit (1 års hold)62.590 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år146.592 kr.
Salgspris6.708.000 kr.
Profit (1 års hold)364.042 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år334.811 kr.
Salgspris7.404.600 kr.
Profit (1 års hold)1.248.861 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.292 kr.
− Ejerudgifter/år-41.700 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.140 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)146.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)334.811 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.450.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.450.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.450.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.700 kr.
= Tx-omkostning40.550 kr.
+ Tilbudspris6.450.000 kr.
= Total investeret6.490.550 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.450.000 kr.
− Investeret-6.490.550 kr.
= Spread-40.550 kr.
÷ Investeret÷ 6.490.550 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)90.845 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-07-29normal
3.295.000 kr.46.408 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.295.000 kr.2020-07-29 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og lækker lejlighed med altan ved Amager Strand

LejlighedenMorgensol med havkig, aftensol mod gården – og en dukkert 300 meter hjemmefra. Dét er hvad der venter jer, når I overtager nøglerne til denne dejlige lejlighed på Amager Strandvej, hvor både bolig og beliggenhed hører til den eftertragtede slags.I træder direkte ind i det lyse alrum, der samler køkken, spiseplads og stue i ét indbydende opholdsrum. Det veludstyrede køkken ligger elegant integreret og kommer naturligvis med opvaskemaskine, mens der er god plads til at indrette resten m