← Tilbage til on-market
Bryggervangen 14, 1. tv
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
4.695.000 kr.
79.576 kr/m²
Vores estimat
4.464.598 kr.
75.671 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-230.402 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Comp-engineP10 68.883 · median 83.708 · P90 87.747 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.5%✓Comps +5%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 95✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.671 kr/m² × 59 m² = 4.464.598 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.632 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.464.598 kr.
75.671 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
80.085 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.530.533 kr.
76.789 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.576 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.671 | 4.464.598 kr. | -4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.883 | 4.064.113 kr. | -13.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.708 | 4.938.792 kr. | +5.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 54 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.747 | 5.177.077 kr. | +10.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.492 | 1.150.000 kr. | -75.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.5%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år94.968 kr.
Salgspris4.464.598 kr.
Profit (1 års hold)-165.454 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år137.448 kr.
Salgspris4.643.182 kr.
Profit (1 års hold)55.610 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.3%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år188.421 kr.
Salgspris5.125.359 kr.
Profit (1 års hold)588.760 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)184.080 kr.
− Ejerudgifter/år-46.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.968 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)137.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.421 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.464.598 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-260.422 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)79.576 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-12-30family
1.322.500 kr.22.415 kr./m²
2009-10-09normal
1.475.000 kr.25.000 kr./m²
2007-06-08normal
1.820.000 kr.30.847 kr./m²
2006-06-01normal
1.945.000 kr.32.966 kr./m²
2001-05-10normal
452.296 kr.7.666 kr./m²
2000-11-09normal
794.977 kr.13.474 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2009-10-09 · 17 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig lejlighed med god planløsning og to altaner
Delevenlig lejlighed med god planløsning og to altanerVelkommen til Bryggervangen 14, 1. tv. – en dejlig og indbydende lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Østerbro. Her får I en bolig, der kombinerer en god planløsning med masser af muligheder og ikke mindst to skønne altaner, der forlænger boligens opholdsrum og giver mulighed for at nyde udelivet hjemme.Lejligheden byder på en god og funktionel indretning, hvor rummene er velplacerede og giver en behagelig sammenhæng mellem boligens fors