Udbudspris
4.995.000 kr.
76.846 kr/m²
Vores estimat
5.224.346 kr.
80.375 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.6 %
+229.346 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.9 %
Comp-engineP10 70.685 · median 75.540 · P90 85.498 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -2%✓α +3.9%✓KBH-klassiker 1908✓Sol 95✓2. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.375 kr/m² × 65 m² = 5.224.346 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1908
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.672 kr./år
Alpha
3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.224.346 kr.
80.375 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
77.336 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.308.771 kr.
81.673 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.846 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.375 | 5.224.346 kr. | +4.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.685 | 4.594.536 kr. | -8.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.540 | 4.910.126 kr. | -1.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 35 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.498 | 5.557.390 kr. | +11.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.3%
α (alpha)3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år118.128 kr.
Salgspris5.224.346 kr.
Profit (1 års hold)315.654 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.3%
α (alpha)3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år167.268 kr.
Salgspris5.433.320 kr.
Profit (1 års hold)573.768 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.8%
α (alpha)3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast22.8%
Gross rental/år206.130 kr.
Salgspris5.997.549 kr.
Profit (1 års hold)1.176.860 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-45.672 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.128 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.130 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.224.346 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread197.526 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha3.9%
Mægler
kr/m² (udbud)76.846 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2004-09-05normal
1.395.000 kr.21.462 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.395.000 kr.2004-09-05 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
STOR OG DELEVENLIG TOVÆRELSES MED EN LÆKKER ALTAN
De gode oplevelser står i kø på din næste adresse, for her udbydes en toværelses lejlighed, der er både rummelig, velholdt, delevenlig og charmerende, så den lækre altan er blot prikken over i’et.Som det første kan du glæde dig over beliggenheden, for dit nye hjem har det attraktive postnummer, der hedder 2000 Frederiksberg. Her bor du med butikker og flere gode indkøbsmuligheder lige om hjørnet, og du har hjemme midt mellem S-toget ved Fuglebakken St. og metroen, der stopper ved Nuuks Plads. Du