iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Thorshavnsgade 21, 1. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -9.9% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.9%✓Sol 92✓1. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.095 kr/m² × 93 m² = 6.797.843 kr.
Thorshavnsgade 21, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
93 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
18d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.360 kr./år
Alpha
-9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.797.843 kr.
73.095 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
81.095 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.884.049 kr.
74.022 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.495.000 kr.
80.591 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.797.843 kr.
73.095 kr./m²
-9.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.550.000 kr.
27.419 kr./m²
-66.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år129.360 kr.
Salgspris6.797.843 kr.
Profit (1 års hold)-614.617 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.4%
α (alpha)-9.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år186.276 kr.
Salgspris7.273.692 kr.
Profit (1 års hold)-81.852 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.1%
α (alpha)-9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år163.368 kr.
Salgspris7.803.924 kr.
Profit (1 års hold)425.472 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.636 kr.
− Ejerudgifter/år-60.360 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.360 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.276 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.368 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.797.843 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-743.977 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-9.9%

Mægler

kr/m² (udbud)80.591 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2010-09-15normal
2.650.000 kr.28.495 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.650.000 kr.2010-09-15 · 16 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

UDEN BOPÆLSPLIGT - Rummelig 2 værelses lejlighed med solrigt altan og central beliggenhed - Privat parkeringsplads kan m

Stilren lejlighed uden bopælspligt centralt på Islands Brygge - Privat parkeringsplads kan medfølgePå Thorshavnsgade 21 på Islands Brygge finder I denne indbydende lejlighed, uden bopælspligt der ligger på første sal i en flot ejendom fra 2006. Hjemmet er oplagt til parret, da planløsningen består af et soveværelse, et badeværelse og et stort åbent opholdsmiljø, hvorfra der er udgang til stor solrig altan. Hertil får I glæde af et hyggeligt gårdhavemiljø samt en central beliggenhed med nærhed ti