iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Thorshavnsgade 21, 1. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
80.591 kr/m²
Vores estimat
7.053.423 kr.
75.843 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.9 %
-441.577 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.5 %
Comp-engineP10 51.851 · median 78.673 · P90 87.117 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
  • ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.5% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -6.5%✓Sol 92✓1. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.843 kr/m² × 93 m² = 7.053.423 kr.
Thorshavnsgade 21, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
93 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
78d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.360 kr./år
Alpha
-6.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.053.423 kr.
75.843 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
81.095 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.138.104 kr.
76.754 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris80.5917.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.8437.053.423 kr.-5.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.8514.822.182 kr.-35.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.6737.316.615 kr.-2.4 %8 comps inden for 500 m, median 71 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.1178.101.851 kr.+8.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.4192.550.000 kr.-66.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-6.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år129.360 kr.
Salgspris7.053.423 kr.
Profit (1 års hold)-359.037 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.0%
α (alpha)-6.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år186.276 kr.
Salgspris7.335.560 kr.
Profit (1 års hold)-19.984 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.5%
α (alpha)-6.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år163.368 kr.
Salgspris8.097.330 kr.
Profit (1 års hold)718.877 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.636 kr.
− Ejerudgifter/år-60.360 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.360 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.276 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.368 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.053.423 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-488.397 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-6.5%

Mægler

kr/m² (udbud)80.591 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2010-09-15normal
2.650.000 kr.28.495 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.650.000 kr.2010-09-15 · 16 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

UDEN BOPÆLSPLIGT - Rummelig 2 værelses lejlighed med solrigt altan og central beliggenhed - Privat parkeringsplads kan m

Stilren lejlighed uden bopælspligt centralt på Islands Brygge - Privat parkeringsplads kan medfølgePå Thorshavnsgade 21 på Islands Brygge finder I denne indbydende lejlighed, uden bopælspligt der ligger på første sal i en flot ejendom fra 2006. Hjemmet er oplagt til parret, da planløsningen består af et soveværelse, et badeværelse og et stort åbent opholdsmiljø, hvorfra der er udgang til stor solrig altan. Hertil får I glæde af et hyggeligt gårdhavemiljø samt en central beliggenhed med nærhed ti