iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amagerbrogade 146, 2. tv

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
61.274 kr/m²
Vores estimat
6.107.312 kr.
57.616 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.0 %
-387.688 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.6 %
Comp-engineP10 54.165 · median 65.421 · P90 92.577 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
34/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet7/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.6% — over markedet
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -6.6%!Comps usikre (8)!106 m² stor✓Sol 81✓2. sal✓Bygget 1994✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 57.616 kr/m² × 106 m² = 6.107.312 kr.
Amagerbrogade 146, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
106 m²
Værelser
3
Byggeår
1994
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.848 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.107.312 kr.
57.616 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
61.659 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.213.573 kr.
58.619 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris61.2746.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM57.6166.107.312 kr.-6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1054.1655.741.534 kr.-11.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.4216.934.651 kr.+6.8 %8 comps samme postnummer, median 1783 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9092.5779.813.175 kr.+51.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år145.392 kr.
Salgspris6.107.312 kr.
Profit (1 års hold)-283.116 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år210.264 kr.
Salgspris6.351.604 kr.
Profit (1 års hold)26.048 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år253.066 kr.
Salgspris7.011.194 kr.
Profit (1 års hold)728.440 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.112 kr.
− Ejerudgifter/år-70.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)145.392 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.264 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.066 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.107.312 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-428.508 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-6.6%

Mægler

kr/m² (udbud)61.274 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-09-10normal
11.900.000 kr.112.264 kr./m²
2002-01-29normal
8.000.000 kr.75.472 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
11.900.000 kr.2013-09-10 · 13 år siden
Udbudspris implicerer-4.6% pa
FMV implicerer-5.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med vestvendt altan

Lejligheden Med Amagerbrogade foran og Eberts Villaby bagved. Ja, sådan kan man ganske kort beskrive den attraktive adresse, som I netop nu kan flytte til med nøglerne i hånden til denne flotte lejlighed på hele 106 kvm.Lyse gulve, hvide vægge og rene linjer følger jer hele vejen rundt, og det eneste I skal slæbe med ind er flyttekasserne – hjemmet er nemlig komplet indflytningsklart, ligesom planløsningen er yderst veldisponeret. Turen starter i en nydelig entré med god plads til