Udbudspris
5.795.000 kr.
76.250 kr/m²
Vores estimat
5.231.708 kr.
68.838 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.7 %
-563.292 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.3 %
Comp-engineP10 70.270 · median 79.051 · P90 95.166 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
Red flags
- ·α -10.3% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.3%✓Comps +4%✓Sol 95✓Nybyg 2019✓1. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.838 kr/m² × 76 m² = 5.231.708 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.140 kr./år
Alpha
-10.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.231.708 kr.
68.838 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
76.732 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.306.917 kr.
69.828 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.250 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.838 | 5.231.708 kr. | -9.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.270 | 5.340.544 kr. | -7.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.051 | 6.007.847 kr. | +3.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 287 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.166 | 7.232.615 kr. | +24.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.316 | 2.000.000 kr. | -65.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.4%
α (alpha)-10.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-8.4%
Gross rental/år108.900 kr.
Salgspris5.231.708 kr.
Profit (1 års hold)-491.012 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.6%
α (alpha)-10.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år155.412 kr.
Salgspris5.440.976 kr.
Profit (1 års hold)-235.232 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-10.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år215.158 kr.
Salgspris6.006.001 kr.
Profit (1 års hold)389.538 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)201.552 kr.
− Ejerudgifter/år-46.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)215.158 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.231.708 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-599.912 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-10.3%
Mægler
kr/m² (udbud)76.250 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ISLANDS BRYGGE
Velkommen til en central beliggenhed på Islands Brygge! Når du træder ind i lejligheden, møder du straks et åbent og indbydende køkken-alrum, der fungerer som hjemmets hjerte. Det syd-/vestvendte lys strømmer ind gennem de store vinduer og skaber en levende og behagelig stemning. Her er plads til både madlavning, hyggelige middage og afslapning. Et perfekt sted til en rolig kop kaffe på en søndag formiddag, mens byen vågner udenfor. Lejlighedens soveværelse er rummeligt og lyst, og vil let kunn