iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hilmar Baunsgaards Boulevard 39, 1. 3

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
76.250 kr/m²
Vores estimat
5.200.119 kr.
68.423 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.3 %
-594.881 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.8 %
Comp-engineP10 70.270 · median 79.051 · P90 95.166 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
Red flags
  • ·α -10.8% — over markedet
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.8%✓Comps +4%✓Sol 95✓Nybyg 2019✓1. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.423 kr/m² × 76 m² = 5.200.119 kr.
Hilmar Baunsgaards Boulevard 39, 1. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.140 kr./år
Alpha
-10.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.200.119 kr.
68.423 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
76.732 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.275.516 kr.
69.415 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.2505.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.4235.200.119 kr.-10.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.2705.340.544 kr.-7.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.0516.007.847 kr.+3.7 %8 comps inden for 1 km, median 287 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.1667.232.615 kr.+24.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.3162.000.000 kr.-65.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.0%
α (alpha)-10.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.0%
Gross rental/år108.900 kr.
Salgspris5.200.119 kr.
Profit (1 års hold)-522.601 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.2%
α (alpha)-10.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år155.412 kr.
Salgspris5.408.124 kr.
Profit (1 års hold)-268.084 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.7%
α (alpha)-10.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år215.158 kr.
Salgspris5.969.737 kr.
Profit (1 års hold)353.274 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)201.552 kr.
− Ejerudgifter/år-46.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)215.158 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.200.119 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-631.501 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-10.8%

Mægler

kr/m² (udbud)76.250 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Din egen oase midt i byen -med sydvendt altan!

Forestil dig at vågne til et fantastisk lysindfald, nyde morgenkaffen med udsigt over Amager Fælled og have både vandet, naturen og Københavns pulserende byliv lige omkring dig. Det er lige præcis, hvad du får her!Allerede når du træder ind, mærker du den åbne og indbydende atmosfære. Køkken og stue smelter naturligt sammen i ét stort opholdsrum, hvor de store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og skaber en helt særlig rumfornemmelse. Her er plads til både rolige morgener, hyggelige mid