iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dagmarsgade 17, 4. 502

2200 København N · danbolig · danbolig Nørrebro

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.495.000 kr.
72.500 kr/m²
Vores estimat
4.495.000 kr.
72.500 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.881 · median 69.445 · P90 80.186 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 13.6% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -4%✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 95✓62 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Dagmarsgade 17, 4. 502

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
6d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.280 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
72.500 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
72.965 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.540.547 kr.
73.235 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.5004.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.5004.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1059.8813.712.639 kr.-17.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.4454.305.564 kr.-4.2 %8 comps inden for 250 m, median 40 m væk · high confidence
Comp-engine · P9080.1864.971.524 kr.+10.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.1291.000.000 kr.-77.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år74.640 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)45.820 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år114.816 kr.
Salgspris4.674.800 kr.
Profit (1 års hold)265.796 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år153.558 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)789.998 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.096 kr.
− Ejerudgifter/år-59.280 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.640 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)153.558 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)72.500 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-07-11normal
2.700.000 kr.43.548 kr./m²
2011-08-02normal
1.195.000 kr.19.274 kr./m²
2004-12-15normal
1.090.000 kr.17.581 kr./m²
2004-11-08normal
800.000 kr.12.903 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2022-07-11 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.6% pa
FMV implicerer13.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Central beliggenhed med sydvendt altan

Central beliggenhed med sydvendt altanVelkommen til Dagmarsgade 17, 4. 502. Drømmer du om at bo midt på attraktive Nørrebro, hvor caféer, specialbutikker, grønne områder og offentlig transport ligger lige uden for døren? Så er denne velindrettede lejlighed et oplagt valg. Her får du en central beliggenhed kombineret med moderne komfort, et skønt køkken-alrum og en solrig sydvendt altan – perfekt til dig, der ønsker en nem og levende hverdag i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer.LEJLIGH