Udbudspris
5.695.000 kr.
63.278 kr/m²
Vores estimat
5.706.363 kr.
63.404 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+11.363 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.4 %
Comp-engineP10 51.490 · median 59.069 · P90 71.216 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -0.4%✓Sol 100✓Nybyg 2017✓2. sal✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.404 kr/m² × 90 m² = 5.706.363 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.392 kr./år
Alpha
-0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.706.363 kr.
63.404 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
63.678 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.818.808 kr.
64.653 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.278 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.404 | 5.706.363 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.490 | 4.634.101 kr. | -18.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.069 | 5.316.206 kr. | -6.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 105 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.216 | 6.409.455 kr. | +12.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.667 | 1.950.000 kr. | -65.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år149.208 kr.
Salgspris5.706.363 kr.
Profit (1 års hold)124.551 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år204.288 kr.
Salgspris5.934.618 kr.
Profit (1 års hold)407.886 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)-0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år342.119 kr.
Salgspris6.550.905 kr.
Profit (1 års hold)1.162.004 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år183.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)238.680 kr.
− Ejerudgifter/år-34.392 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.208 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)204.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)342.119 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.706.363 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-24.657 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)63.278 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FANTASTISK BELIGGENDE 3 V MED VESTVENDT ALTAN
Velkommen til denne skønne og veldisponerede ejerlejlighed på 90 m², beliggende på 2. sal i en moderne ejendom fra 2017. Boligen byder på en optimal planløsning med to gode værelser samt et samlende køkken-alrum, hvor lys og luft er i højsædet. Det gør lejligheden ideel til både familien, parret eller dem, der ønsker ekstra plads til hjemmekontor og gæsteværelse.Lejligheden: Moderne rammer og skøn vestvendt altan Når du træder ind i lejligheden, oplever du straks den åbne og indbydende atmosfære