Udbudspris
5.995.000 kr.
77.857 kr/m²
Vores estimat
5.519.367 kr.
71.680 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.9 %
-475.633 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.5 %
Comp-engineP10 58.067 · median 70.016 · P90 81.481 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·138 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -10%✗α -8.5%✓Sol 95✓1. sal✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.680 kr/m² × 77 m² = 5.519.367 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
138d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.048 kr./år
Alpha
-8.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.519.367 kr.
71.680 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
78.348 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.595.973 kr.
72.675 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.857 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.680 | 5.519.367 kr. | -7.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.067 | 4.471.143 kr. | -25.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.016 | 5.391.223 kr. | -10.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 142 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 81.481 | 6.274.036 kr. | +4.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.078 | 1.700.000 kr. | -71.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.7%
α (alpha)-8.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år112.032 kr.
Salgspris5.519.367 kr.
Profit (1 års hold)-401.421 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-8.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år159.156 kr.
Salgspris5.740.142 kr.
Profit (1 års hold)-133.522 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-8.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år178.680 kr.
Salgspris6.336.233 kr.
Profit (1 års hold)482.093 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-45.048 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.680 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.519.367 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-513.453 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-8.5%
Mægler
kr/m² (udbud)77.857 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-03-14normal
2.298.000 kr.29.844 kr./m²
2007-06-18normal
1.977.400 kr.25.681 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.298.000 kr.2013-03-14 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet lejlighed med to altaner
Velkommen til Sundby Parkvej 5, 1. th. – en indbydende og veludnyttet lejlighed, der fremstår lys og rummelig med en attraktiv placering i et åbent område lige skråt overfor metroen. Ejendommen er tegnet af den anerkendte arkitekt Wilhelm Lauritsen, kendt for sit funktionalistiske formsprog og fokus på lys og funktionalitet. Boligen fremstår som en veldisponeret indflytningsklar 2-værelses lejlighed med en stor, indretningsvenlig stue, hvor der er god plads til både spise- og opholdsafdeling. Fr