Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.9%✓Sol 95✓1. sal✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.762 kr/m² × 77 m² = 5.679.706 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
78d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.048 kr./år
Alpha
-8.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.679.706 kr.
73.762 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
80.961 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.755.356 kr.
74.745 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.195.000 kr.
80.455 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.679.706 kr.
73.762 kr./m²
-8.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
22.078 kr./m²
-72.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-8.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år112.032 kr.
Salgspris5.679.706 kr.
Profit (1 års hold)-442.282 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-8.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år159.156 kr.
Salgspris6.077.285 kr.
Profit (1 års hold)2.421 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.8%
α (alpha)-8.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år178.680 kr.
Salgspris6.520.302 kr.
Profit (1 års hold)464.962 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-45.048 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.680 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.679.706 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-554.314 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-8.9%
Mægler
kr/m² (udbud)80.455 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-03-14normal
2.298.000 kr.29.844 kr./m²
2007-06-18normal
1.977.400 kr.25.681 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.298.000 kr.2013-03-14 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet lejlighed med to altaner
Velkommen til Sundby Parkvej 5, 1. th. – en indbydende og veludnyttet lejlighed, der fremstår lys og rummelig med en attraktiv placering i et åbent område lige skråt overfor metroen. Ejendommen er tegnet af den anerkendte arkitekt Wilhelm Lauritsen, kendt for sit funktionalistiske formsprog og fokus på lys og funktionalitet. Boligen fremstår som en veldisponeret indflytningsklar 2-værelses lejlighed med en stor, indretningsvenlig stue, hvor der er god plads til både spise- og opholdsafdeling. Fr