iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sundby Parkvej 5, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.895.000 kr.
76.558 kr/m²
Vores estimat
5.543.178 kr.
71.989 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.0 %
-351.822 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.6 %
Comp-engineP10 58.067 · median 70.016 · P90 81.481 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -6.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -6.6%✓Sol 95✓1. sal✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.989 kr/m² × 77 m² = 5.543.178 kr.
Sundby Parkvej 5, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.128 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.543.178 kr.
71.989 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
77.042 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.618.569 kr.
72.968 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.5585.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.9895.543.178 kr.-6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.0674.471.143 kr.-24.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.0165.391.223 kr.-8.5 %8 comps inden for 500 m, median 142 m væk · high confidence
Comp-engine · P9081.4816.274.036 kr.+6.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.0781.700.000 kr.-71.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år110.952 kr.
Salgspris5.543.178 kr.
Profit (1 års hold)-278.090 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år158.076 kr.
Salgspris5.764.905 kr.
Profit (1 års hold)-9.239 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.2%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år177.600 kr.
Salgspris6.363.568 kr.
Profit (1 års hold)608.948 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-46.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.076 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.600 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.543.178 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-389.042 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-6.6%

Mægler

kr/m² (udbud)76.558 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-03-14normal
2.298.000 kr.29.844 kr./m²
2007-06-18normal
1.977.400 kr.25.681 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.298.000 kr.2013-03-14 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor og lys 2-værelses med 2 store altaner - Lige ved Strand og Metro.

I bliver naboer til både metroen og stranden, når I flytter ind i denne dejlige lejlighed i Øresund Strandpark – og I kan flytte direkte ind, for I overtager en lejlighed, der er pæn, lys og velholdt.Den populære bebyggelse stod klar til indflytning i 2007, så der er tale om moderne byggeri, hvor I får et hjem med indbygget komfort og minimal vedligeholdelse. Til lejligheden er der også gode parkeringsmuligheder, hvor hele 3 parkeringskort til foreningens parkeringspladser medfølger til lejlighe